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setembro 24, 2018

Advogados podem criar conteúdo para captação de Clientes?



como e quando o advogado pode colocar em prática ações de marketing sem infringir o Código de Ética? A resposta é simples. Para atingir o público-alvo o advogado deverá utilizar do Marketing de Conteúdo
É de conhecimento que o Código de Ética e Disciplina da OAB e o Provimento 94/2000 elencam direitos e deveres para os advogados, entre eles: normas específicas sobre a publicidade.
Porém há ressalvas, na qual a Publicidade Informativa pode ser utilizada, desde que com discrição e moderação.
Mas como e quando o advogado pode colocar em prática ações de marketing sem infringir o Código de Ética?
A resposta é simples. Para atingir o público-alvo o advogado deverá utilizar do Marketing de Conteúdo
No passado a indicação de um profissional de confiança era a única forma do advogado conseguir novos clientes, mas atualmente, com o advento das redes sociais e demais canais de comunicação, surgiram as possibilidades de investir em estratégias com ética para conquistar e fidelizar determinado cliente.
A imagem do advogado com conhecimento em determinado ramo, escrevendo e publicando artigos, divulgando boletins e enviando emails informativos com certeza o favorece neste meio profissional que cada vez mais ganham novos militantes. Esse será um diferencial em um mercado tão concorrido.
A produção de conteúdo abrangendo determinado nicho chamará a atenção do público, e mais cedo ou mais tarde o leitor vai procurar por aquele advogado, ou seja, “o consumidor do material intelectual publicado de hoje será o cliente de amanhã”.
A imagem de um bom advogado será construída ao esclarecer as dúvidas dos clientes telespectadores. Ter um material de conteúdo rico e informativo será o complemento de seu marketing pessoal.
Entretanto erros são comuns quando o advogado se lança nessa área, entre eles:
1)    - Produzir sem planejar: Lançar material em diversos canais, redes sociais, sem definir público-alvo e canal específico de divulgação. DICA: Direcione os textos solicitando autorização e informe por meio de qual canal deseja receber informações: por sites, blogs, redes sociais e portais. Fidelize seu prospector.
Atualmente existe até Marketing Jurídico Ético para viabilizar essa conexão!
2)    - Abusar do juridiquês, ou seja, exagerar na linguagem técnica,  pois os termos técnicos dificultam o entendimento comum e atrapalha transmitir uma mensagem clara e simples.
Elucidado os erros e o advogado se auto policiando poderá produzir muito conteúdo. Seja um novo Celso Russomanno do Direito do Consumidor. (rs) Você já ouviu falar nesse nome não é? Muitos com certeza ouviram, pois o advogado e hoje político é um marketing ambulante, com carisma, simplicidade e objetivo.
Existem profissionais de advocacia que estão realmente inovando sem ferir o Código de Ética, então é possível realizar uma publicidade informativa onde o grande objetivo é realmente esclarecer assuntos pontuais.
Ressalto que o texto deve ser informativo, sem ficar incitando e incentivar o receptor a processar alguém.
Não faça seu marketing com fins comerciais tentando a captação de clientes direta, não noticie que ganhou determinada ação, não exponha sua clientela. SEJA ÉTICO.
Lembre-se que o importante é a produção de conteúdo para se posicionar como referência na área de atuação. Não seja moralista querendo dar lição de moral nas pessoas, não fale sobre o que “acha” sobre determinados temas e sim como realmente está na Lei, esse é o foco.
Caso seja um profissional da área e esteja lendo esse post segue outra DICA: Estude o Código de Ética e o Estatuto da Ordem dos Advogados do Brasil e guarde a essência desses ordenamentos. Tenha princípios éticos.
Por fim, se precisar de ajuda estou a disposição para estudarmos, analisarmos e produzirmos material neste ramo específico. Segue link para contato: https://windermarques.wixsite.com/enfoquecasual/why-choose-us



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setembro 22, 2018

USO NOCIVO DA PROPRIEDADE - AÇÃO DE DANO INFECTO



O uso anormal da propriedade é aquele quando o proprietário incomoda a coletividade próxima, sem que haja qualquer justificativa (atenuante social).
De senso comum que ninguém gosta de conviver com uma atividade perturbadora, e diante dessas situações busca meios para cessá-la.
Ao vizinho que sofre as repercussões do mau uso da vizinhança pode-se fazer valer de alguns meios, entre eles, nos casos de “uso Anormal causando incômodos anormais” utilizar da ação de dano infecto, quando houver justo receio de vir a ser prejudicado pela ruína do prédio vizinho, como espanca o artigo 1.280 do Código Civil.
 Trata-se de remédio jurídico que detém nítido aspecto preventivo e apresenta como pressuposto um dano iminente e provável ao morador, em razão do uso perigoso e nocivo da propriedade vizinha. Segundo o estado de ruína que o prédio apresente, a medida variará entre a ordem de demolição, quando se tratar de ruína imediata, ou reparatória, a fim de determinar a realização de obras que evitem a ruína.
Neste sentido, é possível, ainda, a prestação da caução, como instrumento garantidor de possível indenização, em situações de eventuais danos. “Se a finalidade é impedir o prosseguimento de obras prejudiciais aos vizinhos, em caráter preventivo surge o procedimento especial de ação de nunciação de obra nova”, cabendo o manejo da ação ao proprietário ou ao possuidor, a fim de obstar que a edificação cause prejuízos ao prédio.
Figurarão no polo passivo tanto o proprietário do prédio como o construtor, eis que ambos devem fornecer segurança ao morador pela higidez do prédio. Além disso, os danos provenientes do uso irregular da propriedade podem ser tão intensos a ponto de afetar toda a comunidade, ensejando o aforamento de ação civil pública por entidade legitimada e devidamente constituída para defender os moradores prejudicados.
“O proprietário prejudicado pelo mau uso da propriedade vizinha tem interesse de agir para a ação de dano infecto (art. 554 do CC), mesmo quando já adotadas pelo município medidas administrativas e judiciais para fazer prevalecer os seus regulamentos.” REsp 196.503-SP, Rel. Min. Ruy Rosado, julgado em 23/2/1999.
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REFERÊNCIAS


BRASIL. Código Civil, Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002. 1a edição. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2002.

DINIZ, Maria Helena, Curso De Direito Civil Brasileiro - Vol. 4 - Direito Das Coisas - 32ª Ed. 2018).

VENOSA , Silvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais. 9. ed.. São Paulo: Atlas, 2009, v. 5.


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setembro 22, 2018

NÃO É CABÍVEL INDENIZAÇÕES POR BENFEITORIAS REALIZADAS EM IMÓVEL PERTENCENTE AO PODER PÚBLICO



O Código Civil prevê o direito à indenização a favor do possuidor. No caso em tela o proprietário do bem será beneficiado pelas benfeitorias e acessões realizadas em seu terreno.

No entanto esse raciocínio não é passível de aplicação em se tratando de bens públicos, considerando que eventuais construções realizadas o foram em desvio de finalidade, já que voltadas a atender um interesse particular, e não o interesse público, e, normalmente, são feitas sem observar a legislação ambiental, urbanística, etc., gerando, como regra, a necessidade de demolição.

O pensamento contrário, como conclui o STJ, estimularia às invasões e construções ilegais, pois dessa forma haveria propriações indevidamente do espaço público por pessoas intencionadas a serem indenizadas por isso, situação que não se poderia admitir.

É também com essa razão que entende o STJ não ser possível se falar em boa-fé nesses casos, sob pena de se admitir, a partir desse entendimento, a posse privada de bem coletivo, o que viola os princípios da indisponibilidade do patrimônio público e da supremacia do interesse público.

Destaque-se que, ainda segundo o STJ, eventual inércia ou tolerância da Administração não tem o condão de transformar a ocupação ilegal em de boa-fé, já que, em todo e qualquer caso, essas invasões ocorrem em flagrante violação à lei.

Diante de todos esses argumentos, portanto, é de se concluir que em análise do art. 1219 do Código Civil, a pessoa que constrói em bem público não pode ser considerada possuidora, mas mera detentora, e assim sendo não se enquadrará como possuidora, não fazendo jus a indenização por quaisquer benfeitorias e, por consequência, à retenção do bem;

A moradia construída em área pública não se caracteriza como benfeitoria, mas como acessão por construção, o que também afasta a aplicação do art. 1219.

Em todo caso, o reconhecimento de eventual direito a indenização configuraria um estímulo a invasões a bens públicos, em flagrante prejuízo à coletividade e mesmo sendo flagrante a ausência de boa-fé desses ocupantes, que atuam em violação direta à lei.

REFERÊNCIAS


DINIZ, Maria Helena, Curso De Direito Civil Brasileiro - Vol. 4 - Direito Das Coisas - 32ª Ed. 2018).
BRASIL. Código Civil, Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002. 1a edição. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2002.

REsp 1484304/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/03/2016, DJe 15/03/2016 disponível em < https://www.jusbrasil.com.br/diarios/documentos/399907431/andamento-do-processo-n-2014-0256851-8-recurso-especial-28-10-2016-do-stj>

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QUESTIONAMENTOS SOBRE NEGÓCIOS ENVOLVENDO A GESTÃO DE IMÓVEIS:
maio 25, 2018

QUESTIONAMENTOS SOBRE NEGÓCIOS ENVOLVENDO A GESTÃO DE IMÓVEIS:

Quanto aos negócios envolvendo a gestão de imóveis, responda os seguintes questionamentos:

1.   Quais são as modalidades de condomínio?
R: Coexistem em nosso sistema três espécies de condomínio, a saber:
a) condomínio ordinário (art. 1.314): Ordinário é o condomínio que recai sobre móveis ou sobre imóveis em estado de indivisão, quer urbano quer rural. Pouco importa seja divisível ou não a coisa; se ela é móvel ou está indivisa, condomínio ordinário se tem. O condomínio ordinário pode ser voluntário ou forçado.
O “voluntário” refere-se a possibilidade de divisão, e recai sobre bens divisíveis e só se mantém indiviso por vontade das partes. Essa comunhão pode ser dissolvida por divisão a qualquer momento, ad nutum dos titulares (art. 1.320).
O “forçado” ao contrário do “voluntário”, designa que os condomínios são obrigados a estar em comunhão caso queiram conservar a coisa consigo. E não podem pedir a extinção do condomínio a não ser abrindo mão da coisa (art. 1.322).
Ambas as formas, voluntária e forçada, regem também as coisas adquiridas por herança ou legado quando a coisa for móvel ou achar-se indivisa. Aqui, não se faz importante saber a causa da comunhão. Importa antes apurar a natureza da coisa herdada ou legada. Logo, os bens herdados ou legados podem ser objeto de condomínio ordinário, quer voluntário quer forçado.
b) condomínio edilício (art. 1.331): Edilício é o condomínio cujo objeto são bens imóveis urbanos compostos por partes privativas e partes de uso comum, de que são exemplos os edifícios de apartamentos ou salas comerciais. A espécie vem regulada nos arts. 1.331 e ss. do Código e na Lei 4.591/64, que trata de condomínio e incorporações. Adiante-se, porém, que a forma edilícia, à símile da ordinária, também pode derivar de negócio entre vivos ou de sucessão por morte.
c) condomínio necessário (art. 1.297): Necessário é o condomínio imposto pela lei em situações especiais e tendo por finalidade manter a ordem e o sossego entre imóveis contíguos. Dele são exemplos a comunhão derivada da vizinhança (CC, art. 1.327 e 1.297 e ss.) e algumas formas de acessão natural, como a formação de ilhas (art. 1.249, I), a aluvião (art. 1.250) e o álveo abandonado (art. 1.252). Todo condomínio necessário é forçado no sentido de que os comunheiros nele se conservam mesmo contra a vontade. Só poderão titular a coisa na qualidade de condôminos, e não como proprietários singulares. É o exemplo dos muros ou cercas divisórias. Outros critérios podem ser admitidos, como o que enquadra a coisa quanto a sua forma de divisão. Nesse sentido, conhece-se o condomínio pro diviso e a comunhão pro indiviso. No primeiro, de que é exemplo o condomínio edilício, existe comunhão de direito, mas não de fato, pois cada condômino exerce poderes privativos sobre sua unidade. Na segunda, a comunhão é de fato e de direito, porque os condôminos não se localizaram na coisa, exercendo posse sobre o todo, portanto (MONTEIRO, 2003, p. 206).

2.   Como se dá a instituição do condomínio edilício? Qual é a principal característica do condomínio edilício? Possui o condomínio edilício personalidade jurídica? O que se entende por convenção de condomínio e qual é a sua natureza jurídica?
R: O condomínio edilício é composto de duas partes: individual e comum. Para a instituição do condomínio edilício deve se observar o artigo 1332 do Código Civil, do qual aduz que “Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis”. Os incisos do referido artigo tangem sobre os requisitos, do qual para a questão em tela destaco os incisos I a III que se referem que devem ter inscrição obrigatória no Cartório de Registro de Imóveis, fundamentado no artigo 167, inciso I, 17, da Lei nº 6015/73, que determina a necessidade da matrícula e o registro das incorporações, instituições e convenções de condomínio. Em regra tem se  a aplicação da lei de registros públicos. Esta lei dita ainda, que deve constar a discriminação e a individualização de cada unidade de propriedade exclusiva, a fração ideal de cada unidade relativa ao terreno e partes comuns e a finalidade a que se as unidades se destinam, com o propósito de evitar desvio de função proposta.
A principal característica do condomínio edilício é conjugar a propriedade comum com a propriedade exclusiva. Enquanto no condomínio voluntário não há distinção entre partes comuns e partes privativas, o mesmo não ocorre no condomínio horizontal. As partes de propriedade exclusiva do condômino são assim identificadas sempre que possuírem fração ideal, e, podem ser livremente alienadas e gravadas (Código Civil, art. 1.331, parágrafo primeiro). As partes de propriedade comum, por sua vez, podem ser de uso comum, ou de uso privativo de um ou de alguns condôminos.
O Conselho de Justiça Federal, ao realizar a 1ª Jornada de Direito Civil, no período de 11 a 13 de setembro de 2002, aprovou o Enunciado 90 que prescreveu: “deve ser reconhecida a personalidade jurídica ao Condomínio Edilício”. Com essa visão, o Poder Judiciário pautado no artigo 4º da Lei de Introdução ao Código Civil, passou a considerar o condomínio um ente com personalidade jurídica. Assim, o condomínio poderá ser representado, em juízo, ativa ou passivamente, pelo administrador ou síndico. (SCHWARTZ, 2011, pág 57).
O objetivo da convenção de condomínio é regulamentar o convívio entre os condôminos, a fim de evitar discriminação entre as pessoas, protecionismo, sendo válida tanto para proprietários como para locatários. Tem caráter normativo na resolução de possíveis problemas entre os condôminos e até terceiros, que não fogem a necessidade de seguir as normas internas. A convenção condominial é um acordo interno e particular entre as partes e deve estar em consonância com as leis públicas, com o devido cumprimento ao Princípio da Supremacia da Ordem Pública sobre as deliberações privadas.
Em resumo, os condôminos podem incluir os assuntos que lhes convier na Convenção, desde que não conflitem com as normas do novo Código Civil e da Lei nº 4.591/64, portanto, há liberdade de conteúdo. (FEDOZZI, p.93)
No Código Civil de 2002, em seu artigo 1333, fica estipulado que a convenção constitutiva deva ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis para sua regulamentação e subscrita pelos titulares de, no mínimo de dois terços das frações ideais, e passa a ser desde logo, obrigatória aos titulares de direito. Entretanto, segundo a súmula 260 do Superior Tribunal de Justiça, o registro não é mais necessário e somente a convenção já tem o poder de produzir efeitos sobre terceiros. (FEDOZZI, 2007,p.96)


3.   Fale sobre o contrato built to suit.
R: A figura do contrato built to suit no Direito brasileiro, atende não só o setor privado, como também o público, neste último visando a contornar a escassez de oferta de prédios ao funcionamento das instalações da Administração Pública, bem como a diminuição das despesas com alugueis e adaptação dos imóveis às atividades do setor público. Conforme a explicação de Paulo Restiffe Neto e Paulo Sérgio Restiffe apud Edmir Netto Araújo. (ARAÚJO, 2010, pág. 41) :
O regime contratual do empreendimento de incorporação imobiliária característica denominado built to suit (ou build to suit) – conforme se lê em considerando de modelos casuísticos de algumas dessas avenças complexas, atípicas, que há menos de duas décadas vêm sendo utilizadas entre nós – revela cuidar-se de nova modalidade de empreendedorismo que abrange construção imobiliária em terreno vazio ou para reconstrução etc., a cargo do futuro arrendador, por encomenda e especificações de obra sob medida, para utilização futura por via de subespécie de arrendamento mercantil, ou locação predial urbana tradicional, sob condição suspensiva, em regimes jurídicos distintos, no interesse de terceiro, isto é, de acordo com necessidades específicas de funcionalidade para desenvolvimento de atividades empresariais do solicitante, também futuro arrendatário predeterminado. A autonomia privada dos contratantes prevalece, de regra, nas relações estabelecidas em contratos atípicos mistos ou complexos coligados; é o caso do build to suit (“construir para servir”), neste observadas as normas gerais fixadas no CC, diz o seu art. 425, em harmonia com outras normas especiais compatíveis na interface dos vários negócios econômico-jurídicos conexos pactuados, tendo em vista a finalidade-meio ou secundária de cada um, e sobretudo a finalidade primária ou do direito principal determinante da vontade negocial conjugada e convergente ao empreendimento. (p. 304/306) O contrato built to suit contempla, portanto, várias modalidades contratuais (compra e venda, empreitada, prestação de serviços, administração, locação) e, por esta razão há de se indagar se a classificação de contrato típico ou atípico a ele se ajusta, apesar do Deputado Carlos Bezerra apontar na Justificativa de seu Projeto de Lei nº 6.562/2009, a atipicidade de tal contrato.
Resumindo, A expressão built to suit significa “construído para servir”, ou seja, ideia da construção ajustada, e não da locação. A construção ajustada é para servir as necessidades do contratante e reverte-se de caráter primordial na contratação, afigurando-se a locação um fator secundário, entretanto duras críticas se faz pela inclusão deste modelo contratual na Lei de Locação, pois neste a locação prevaleceu como opção legislativa e aparece como causa principal da contratação, preferindo o legislador denominar as partes, desde o início do contrato, pelas figuras tipificadas de “locador” e “locatário”, muito embora a primeira parte da contratação não se insira no tipo legal da locação, o que refletirá à época da renovação do contrato, via judicial ou extrajudicialmente. (ARAÚJO, 2010)

4.   O que se entende por contrato de corretagem de imóveis? O que o distingue dos contratos de mandato, prestação de serviços e comissão? Qual é a natureza jurídica do contrato de corretagem de imóveis? Quais são os principais direitos e deveres dos corretores?
R: O contrato de corretagem, previsto no ordenamento jurídico a partir do Código Civil de 2002, traz a tona a prestação de serviço. O contrato de corretagem possui como natureza jurídica principal ser bilateral, acessório, oneroso, aleatório e consensual. Na visão de Pablo Stolze Gagliano e Rodolfo Pamplona Filho:
O contrato de corretagem é o negócio jurídico por meio do qual uma pessoa, não se vinculada a outra em decorrência de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer outra relação de dependência, se obriga a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme instruções recebidas. É como se o corretor, em linguagem simples e direta, tivesse a precípua tarefa de aproximar duas outras partes com o propósito de que as mesmas celebrem determinado contrato. (GAGLIANO, 2015, p. 437-438).
Contrato de Corretagem é aquele pelo qual uma pessoa, não vinculada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer outra relação de dependência, obriga-se, mediante remuneração, a intermediar negócios para a segunda, conforme as instruções recebidas, fornecendo a esta toda as informações necessárias para que possam ser celebrados exitosamente. (GONÇALVES, 2015,)
Nos contratos de mandato uma única pessoa denominada de mandatária receberá determinados poderes do mandante, para que em nome deste venha praticar todos os atos e administrar os interesses deste. Já os contratos de prestação de serviços são constituídos na condição de uma das partes ser o prestador que se obriga a realizar um serviço em benefício de outra, mediante remuneração, e esta outra vem a ser denominada de tomadora, aquela que evidentemente recebera o benefício, e é aplicável para qualquer tipo de atividade que seja licita juridicamente. E ainda, o contrato de comissão em que uma das partes envolvidas em respectivo contrato assume em nome do comitente a obrigação de comercializar, vender ou adquirir determinados bens móveis. (GONÇALVES, 2015, p. 470 a 489).
Sobre os direitos e deveres dos corretores, em resumo das doutrinas citadas acima, destaco que entre os direitos está a remuneração e aos deveres destaque para a responsabilidade diante da elaboração contratual.



REFERÊNCIAS


ARAÚJO, Edmir Netto. Curso de direito administrativo. 5. ed. São Paulo: Saraiva, 2010.

BRASIL. Código Civil: Lei Federal n°, 10.406. 10 jan. 2002. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2008.

FEDOZZI, Marcos Eduardo Goiana. Condomínio Edilício no Novo Código Civil. 1. ed. Rio de Janeiro: Editora Forense, 2007.

GAGLIANO, Pablo Stolze e PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo Curso de Direito Civil Contratos: Contratos em espécie - Vol. 4 – 8. ed. 2015. Editora Saraiva.
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro, volume 2: teoria geral das obrigações. 12ª ed. São Paulo: Saraiva, 2015.

MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil: direito das coisas. 21ª ed. São Paulo: Saraiva, 2003. p. 87.

SCHWARTZ, Rosely Benevides de Oliveira. Revolucionando o Condomínio. 13. ed. São Paulo: Saraiva, 2011.



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Breves noções sobre USUCAPIÃO
maio 08, 2018

Breves noções sobre USUCAPIÃO


Existem várias espécies de usucapião, mas sua ocorrência depende do preenchimento de determinados requisitos, que devem estar presentes em todas as modalidades de prescrição aquisitiva. Trata-se dos requisitos gerais, que são de ordem pessoal, real e formal.

Requisitos pessoais:

São requisitos pessoais a capacidade e a legitimidade.
Parece não haver divergência de que a incapacidade absoluta ou relativa não é obstáculo à aquisição da propriedade imobiliária, quando o incapaz estiver devidamente representado (no caso da incapacidade absoluta) ou assistido (na hipótese de incapacidade relativa). Uns dos fundamentos utilizados pela doutrina é o art. 198, inc. I, do CC, que diz não correr a prescrição contra os absolutamente incapazes. Se só não corre contra, a contrario sensu, corre a favor. Mas, mesmo neste caso, surge um conflito: os atos possessórios devem ser exercidos por quem? Pelo representante legal? Pelo incapaz?

São perguntas cujas respostas variam conforme se adote a teoria objetiva de Ihering ou a teoria subjetiva de Savigny.

Para a teoria subjetiva, só há posse se, além do corpus, estiver presente o animus. Não basta ter a coisa. É preciso a vontade de ter a coisa como sua. E, por se fazer necessária a presença de vontade, é que se exige que os atos possessórios sejam exercidos pelo representante legal, pelo menos no caso do absolutamente incapaz. Isso porque o Direito respeita a vontade do relativamente incapaz. Mas exige, para que esta se manifeste validamente, que sua vontade seja integrada pela de outra pessoa, seu assistente. Já não se pode dizer o mesmo do absolutamente incapaz, cuja vontade só é levada em conta se manifestada por meio de seu representante.

Já para a teoria objetiva, para que exista posse, basta a presença do corpus. Sob esta perspectiva, o mero exercício de atos possessórios, por quem quer que seja, capaz ou incapaz, é suficiente para conduzir à usucapião. Só não haverá essa possibilidade nas hipóteses vedadas pela lei, como no caso do fâmulo da posse.

No Direito Português, Pires de Lima e Antunes Varela advertem quanto à capacidade de gozo que “não teriam sentido, em face de um direito puramente material como a posse, quaisquer limitações em relação aos incapazes (menores ou interditos). Inibi-los de adquirir por usucapião seria o mesmo que impedi-los de adquirir por compra ou por doação” (1987, p. 67). No que respeita à capacidade de exercício, dizem referidos civilistas que o incapaz pode, por meio de simples atos possessórios por ele praticados, usucapir. Exigem, todavia, por parte dos incapazes, o uso da razão, que é “a consciência de que estão a praticar actos materiais de posse” (1987, p. 68), salvo quanto às coisas que podem ser adquiridas por ocupação, como a res nullius, que podem ser adquiridas independentemente desta consciência. O que os incapazes não poderão é comparecer em juízo, alegando, pessoalmente, a usucapião. Devem fazê-lo por meio ou com o auxílio de seus representantes legais.

No que diz respeito às pessoas que sofrem os efeitos da usucapião, “não há exigência relativamente à capacidade. Basta que seja proprietário da coisa suscetível de ser usucapida. Ainda que não tenha capacidade de fato, pode sofrer os efeitos da posse continuada de outrem, pois compete a quem o representa impedi-la” (GOMES, 2007, p. 189). Ressalvam-se, apenas, os absolutamente incapazes, contra quem, já foi dito, não corre o prazo exigido para a usucapião (CC, art. 198, inc. I). Perdida a propriedade pelo relativamente incapaz, têm estes ação contra os seus assistentes, que deram causa à usucapião, aplicando-se, por analogia, o art. 195 do CC.

Quanto à legitimidade, estão impedidos de adquirir imóveis uns dos outros:
a)     - os cônjuges, na constância da sociedade conjugal;
b)    - os ascendentes e os descendentes, durante o poder familiar; e
c)     - os tutelados ou curatelados e seus tutores ou curadores, durante a tutela ou curatela.
Esses casos estão relacionados no art. 197 do CC, aplicáveis à usucapião por força do art. 1.244, também do CC, que diz o seguinte: “Art. 1.244. Estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, as quais também se aplicam à usucapião”.

Legitimidade, necessário lembrar, não se confunde com capacidade. O cônjuge, por exemplo, é dotado de capacidade, podendo adquirir por usucapião os bens de qualquer pessoa, mas, “por motivos de ordem moral e para evitar possíveis abusos” (BEVILÁQUA, 1941, p. 176), carece de legitimidade para usucapir os bens do seu consorte.

Requisitos REAIS:

“Não são todas as coisas, nem todos os direitos que se adquirem por usucapião” (GOMES, 2007, p. 189). Não se sujeitam à usucapião os bens públicos, qualquer que seja a sua natureza (de usocomum do povo, de uso especial e dominicais).

Por bens públicos entenda-se os pertencentes às pessoas jurídicas de direito público – União, estados, Distrito Federal, municípios e respectivas autarquias e fundações públicas de direito público (critério da titularidade), e os pertencentes às pessoas jurídicas de direito privado – fundações públicas de direito privado, empresas públicas e sociedades de economia mista, desde que afetados à prestação de serviços públicos (critério da finalidade). Estes não podem ser usucapidos.

Agora, quando os bens pertencentes às pessoas jurídicas de direito privado estiverem voltados para a realização de atividade econômica, aí sim é possível a usucapião. Sobre o tema, confira trecho da seguinte decisão monocrática da Min. Ellen Gracie, do STF, no RE 536.297:
Com relação às empresas públicas e sociedades de economia mista, cuja natureza jurídica é de direito privado, há duas situações distintas, uma vez que essas entidades estatais podem ser prestadoras de serviço público ou exploradoras de atividade econômica. Os bens das empresas públicas ou sociedades de economia mista prestadoras de serviço público e que estejam afetados a essa finalidade são considerados bens públicos. Já os bens das estatais exploradoras de atividade econômica são bens privados, pois, atuando nessa qualidade, sujeitam-se ao regramento previsto no art. 173, da Carta Magna, que determina, em seu § 1o, II, a submissão ao regime jurídico próprio das empresas privadas. Nessa linha de entendimento, esse Supremo Tribunal Federal, no julgamento do RE 220.906/DF, declarou a impenhorabilidade de bens da Empresa Brasileira de Correios e Telégrafos, tendo em vista que a atividade econômica precípua da ECT está direcionada à prestação de serviço público de caráter essencial à coletividade. Esta, entretanto, não é a hipótese dos autos, na medida em que a Caixa Econômica Federal, quando atua na realização de empréstimos e financiamentos, exerce atividade tipicamente econômica, inclusive, em concorrência com outras instituições financeiras privadas. Por essa razão, insere-se a Caixa Econômica Federal, no caso presente, no regime normal das demais pessoas jurídicas de direito privado, não havendo óbice a que seus bens sejam adquiridos por usucapião, caso presentes os pressupostos constitucionais e legais.

Esse também é o posicionamento do STJ. Nesse sentido, destacam-se os seguintes precedentes: REsp 120.702/DF, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, DJ 20/8/2001; REsp 37.906/ES, Rel. Min. Barros Monteiro, DJ 15/12/1997.

Não só a propriedade pode ser adquirida por usucapião. Também a servidão, quando aparente (CC, art. 1.379), a superfície, o usufruto (CC, art. 1.391), o uso e a habitação.

Requisitos FORMAIS:

São requisitos formais de toda e qualquer modalidade de usucapião a posse e o tempo. Em outras palavras, a posse exercida por determinado período de tempo. Esses requisitos estão presentes em todas as modalidades de usucapião.

A posse que conduz à usucapião, isto é, a posse ad usucapionem, é aquela “exercida com animus domini, mansa e pacificamente, contínua e publicamente” (GOMES, 2007, p. 189).

O animus domini caracteriza-se pela vontade de ter a coisa como sua. O termo, todavia, não é adequado para indicar o que se pretende, realmente, expressar. Na verdade, o que se quer dizer, ao exigir o animus domini, é que não podem adquirir por usucapião os fâmulos da posse e os que temporariamente exercem a posse direta por força de obrigação ou direito, como ocorre com o usufrutuário e o locatário. Aqueles não exercem posse, mas mera detenção; já estes exercem posse. Todavia, a posse que o usufrutuário e o locatário exercem não é hábil para conduzir à usucapião, mas apenas para a utilização dos interditos (interdito proibitório, manutenção de posse e reintegração de posse). Por isso mesmo que é chamada de posse ad interdicta. Além disso, possuem a título precário, provisório. A posse que exercem está vinculada ao implemento da condição ou do termo estabelecido. E, segundo estabelece o art. 199, incs. I e II, do CC, não corre a prescrição pendendo condição suspensiva ou não estando vencido o prazo. “Somente depois de realizada a condição, ou vencido o prazo, cabe ao titular do direito subordinado a condição ou prazo exigir a entrega ou restituição do bem, e somente a contar desse momento seria lícito alegar posse da coisa como sua” (BEVILÁQUA, 1941, p. 178).

A posse mansa e pacífica é a que se exerce sem oposição. Mas não é qualquer oposição. Mera insatisfação por parte de quem quer que seja, ainda que exteriorizada por atos praticados em juízo ou fora dele não são capazes de turbar a mansidão e a pacificidade da posse. A oposição deve ser séria e eficaz. Vale dizer, deve partir de meio idôneo e ser capaz de fazer cessar a posse que vinha sendo exercida.
A oposição pode ser natural ou civil (cf. FARIAS e ROSENVALD, 2012, p. 418). É natural quando decorre de ato material, como a expulsão, à força, do possuidor. É civil quando decorrem de providências judiciais tomadas pelo proprietário em face do possuidor. Em virtude da seriedade que se exige da oposição, não basta a ocorrência de uns ou de outros. É preciso que tais atos ou providências sejam eficazes.
Assim, o possuidor esbulhado pelo proprietário poderá retomar o bem mediante desforço imediato ou pelo ajuizamento de ação possessória, sem prejuízo de sua posse. Farias e Rosenvald (2012, p. 418) dão elucidativo exemplo:

se após completar o período de 8 (oito) anos de posse, o possuidor A dela for privado por ato de força praticado pelo proprietário B, poderá com sucesso obter a liminar na ação de reintegração de posse. O tempo em que ficou excluído da ingerência sobre a coisa será contado como efetivamente possuído, sem interrupção. Assim, se retornar após três meses, a posse total de A será de oito anos e três meses.

Para que configurem oposição, os atos materiais do proprietário ou de terceiro devem ser capazes de cessar, permanentemente, os atos possessórios que vinham sendo exercidos pelo possuidor. O possuidor deve desistir de voltar a possuir ou, caso se valha da ação de reintegração de posse, deve ter sua demanda julgada improcedente.
Da mesma forma, para que caracterizem oposição, as providências judiciais tomadas pelo proprietário devem ser tuteladas pelo Judiciário. Não basta o ajuizamento de ação reivindicatória. Não é suficiente a citação nesta demanda. É preciso que a ação reivindicatória seja julgada procedente.

Anotam Farias e Rosenvald (2012, p. 419) que não mais se tolera que notificações extrajudiciais, cartas e outros atos materiais interrompam a prescrição aquisitiva e que a interpelação judicial cessa o curso da usucapião se, após o prazo nela referido, for imediatamente ajuizada a ação adequada, sob pena de perda dos efeitos da mora com aquela obtida. Dizem, ainda, que, respeitado esse procedimento, ou seja, ajuizada imediatamente a ação adequada, a interrupção da prescrição aquisitiva não retroagirá apenas à data do ajuizamento da ação, mas à da própria interpelação.

É preciso que fique claro que posse mansa e pacífica não é aquela aceita, tolerada, pelo proprietário e por terceiros. O possuidor pode viver em “pé de guerra” com todos os demais membros da sociedade, mas se conseguir manter a sua posse durante o prazo exigido em lei adquirirá a propriedade, ou outro direito real, por usucapião.

POSSE CONTÍNUA:

A posse deve ser contínua, ou seja, ininterrupta. A interrupção da posse pode decorrer de oposição séria e eficaz ou de ato espontâneo do possuidor.

Cessa a continuidade da posse quando o possuidor, espontaneamente, abandona a coisa. Se desiste de praticar atos possessórios em razão de atos de turbação praticados pelo proprietário ou por terceiro, o abandono é voluntário, em razão de oposição. O que se quer esclarecer é que ato voluntário não se confunde com ato espontâneo. O abandono é espontâneo quando não decorre de oposição. Quando o possuidor, por si só, decide não mais exercer atos possessórios. Quando ele, no exercício exclusivo de sua autonomia privada, abandona a coisa.

Abandonada a coisa, interrompe-se o prazo da usucapião. Nesse caso, se, posteriormente, o possuidor voltar a exercer poder de fato sobre a coisa, com animus domini, dar-se-á início a um novo prazo, desprezando-se o tempo anteriormente decorrido.

Mas isso não quer dizer que o possuidor deva, a todo tempo, exercer, ele próprio, atos possessórios. O possuidor pode se afastar, ainda que por considerável período de tempo, da coisa imóvel, sem prejuízo de sua posse. O que é relevante considerar, nesses casos, é a destinação econômica dada à coisa pelo possuidor. Trata-se da aplicação da teoria objetiva de Ihering. A pessoa que, publicamente, ocupa, com animus domini, uma casa de veraneio, fazendo-lhe os reparos necessários e úteis, pagando-lhe os tributos devidos, exerce posse ad usucapionem, ainda que apenas em determinados períodos do ano visite, de fato, o imóvel.

Exige-se a publicidade da posse nos casos em que a coisa é tomada ocultamente, ou seja, clandestinamente. Estabelece o art. 1.208 do CC que não autorizam a aquisição da posse os atos clandestinos, senão depois de cessar a clandestinidade. Uma vez tomada a coisa às ocultas, a posse deixa de ser viciada quando exercida publicamente, sendo desnecessária que se torne conhecida do esbulhado (PIRES DE LIMA; ANTUNES VARELA, 1987, p. 79).

O período de tempo durante o qual deve ser exercida a posse ad usucapionem, estabelecido em lei como necessário e suficiente para a aquisição da propriedade imobiliária, varia segundo a modalidade de usucapião.

O prazo máximo exigido em lei para a usucapião imobiliária é de 15 anos (CC, art. 1.238). Trata-se da usucapião extraordinária. Para que se dê a aquisição imobiliária por meio desta espécie de usucapião, basta a observância dos requisitos gerais, quais sejam, posse mansa e pacífica, contínua e exercida com animus domini durante o prazo de 15 anos.

As outras espécies de usucapião possuem prazos menores. Mas, nessas hipóteses, exigem-se, além da posse ad usucapionem, outros elementos, de que são exemplos o justo título e a boa-fé e a moradia.



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Requisitos do Contrato de doação:
maio 03, 2018

Requisitos do Contrato de doação:

Referem-se à capacidade das partes, ao objeto da doação e à forma pela qual esta deve exteriorizar-se.

A capacidade das partes, na doação, deve ser examinada em separado, conforme se trate do doador (capacidade ativa) ou do donatário (capacidade passiva).

Podem fazer doação todos os que podem contratar e dispor dos seus bens. Exige-se capacidade, legitimação e poder de disposição.

Podem, com efeito, doar todos os que tenham capacidade de exercício, isto é, sejam maiores de idade e não estejam interditados. O Código Civil não autoriza os pais a doarem os bens dos seus filhos (CC, art. 1.691) e proíbe os tutores e curadores de disporem, a título gratuito, dos bens do tutelado e do curatelado (CC, arts. 1.749, II e 1.774). Tais atos, se praticados, são nulos (CC, art. 166, VII). O menor emancipado tem capacidade de exercício, logo pode validamente doar seus bens.

O cônjuge adúltero não tem legitimação para fazer doações ao seu cúmplice, cuja liberalidade pode ser anulada pelo outro cônjuge, ou por seus herdeiros necessários, até dois anos depois de dissolvida a sociedade conjugal (CC, art. 550).

Só pode dispor dos direitos reais concernentes ao imóvel o seu titular. Nula é a doação de coisa alheia.

Podem receber doação todas as pessoas, naturais ou jurídicas, capazes ou incapazes. Se feitas a incapazes, devem ser, em regra, aceitas por seus representantes legais. Mas, como já foi dito, nas doações puras feitas a absolutamente incapaz, dispensa-se a aceitação (CC, art. 543). Não sendo pura a doação ou em se tratando de relativamente incapaz sujeito à tutela ou curatela, caberá ao tutor ou curador, com autorização judicial, aceitar por ele as doações (CC, arts. 1.748, II, e 1.774). Pode o nascituro ser contemplado em doação, que só será válida se aceita pelo seu representante legal (CC, art. 542).

O doador pode fixar prazo ao donatário, para declarar se aceita ou não a liberalidade. Desde que o donatário, ciente do prazo, não faça, dentro dele, a declaração, entender-se-á que aceitou, se a doação for pura (CC, art. 539). Eis, aqui, uma hipótese em que o silêncio é interpretado como aceitação.

Nesse caso, e naqueles em que a aceitação não conste do instrumento de doação, se o registro da doação for requerido pelo doador, deve-se fazer prova da aceitação do donatário (LRP, art. 218). A aceitação deve observar a forma exigida para a doação (instrumento público ou particular, a depender do caso), conforme exige o art. 220 do Código Civil. Se a doação tiver sido feita em contemplação de casamento futuro com certa e determinada pessoa, prova-se a aceitação com a apresentação da certidão de casamento (CC, art. 546).


Podem ser objeto de doação os imóveis e alguns direitos reais limitados. Nem todos os direitos reais sobre imóveis podem ser transferidos. Não podem ser doados, por sua natureza ou pela finalidade que apresentam, por exemplo, a servidão, o usufruto, o uso e a habitação. Também não podem ser objeto de doação os bens indisponíveis, de que são exemplos aqueles gravados com cláusula de indisponibilidade. Além disso, só os bens que integram o patrimônio do doador podem ser doados. Em outras palavras, não se admite a doação de coisa futura.

A doação deve ser feita por escrito, por meio de escritura pública ou de instrumento particular. Se o imóvel for de valor superior a trinta vezes o maior salário-mínimo vigente no País, a escritura pública é da substância do ato (CC, art. 108). De modo que, não observada essa forma, a doação será nula.
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DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA
maio 03, 2018

DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA


 ·         Constitui espécie de contrato preliminar (CC, arts. 462 a 466). É o contrato pelo qual as partes se obrigam a, no futuro, celebrar o contrato de compra e venda. Por esse contrato, “não se promete, sequer, a transmissão, nem sequer, o pagamento do preço: promete-se comprar e promete-se vender” (PONTES DE MIRANDA, 2012b, p. 117). É possível também a promessa unilateral, quando uma pessoa promete vender ou promete comprar, embora seja menos comum.

·         A promessa de compra e venda de imóveis pode ser retratável ou irretratável, conforme seja, ou não, admitido o arrependimento dos contratantes. Para alguns autores, quando não for possível a retratação, tem-se compromisso, e não promessa, de compra e venda.

·         No CC/1916, a promessa de compra e venda era prevista no art. 1.088, sendo, amplamente, admitido o arrependimento, antes da assinatura da escritura pública de compra e venda. Tal fato deixava sem amparo numerosos compradores de lotes, que tinham por exclusiva garantia a seriedade, a boa-fé e a solvabilidade dos loteadores. Com a valorização imobiliária, os loteadores, frequentemente, exerciam o direito de arrependimento, sujeitando-se ao pagamento de uma indenização, para poderem, novamente, alienar o imóvel, com lucros, às vezes, exorbitantes. Para corrigir essa distorção, foi editado o Decreto-Lei n. 58/1937, que dispõe sobre o loteamento e a venda de terrenos para pagamento em prestações.

·         No art. 5o desse Decreto-Lei, previu-se que a averbação do compromisso atribuía ao compromissário comprador “direito real aponível [sic.] a terceiros, quanto à alienação ou oneração posterior”, e, no art. 15, estabeleceu-se que, ao quitar a dívida, tinha o compromissário comprador o direito de “exigir a outorga da escritura de compra e venda”, não sendo, portanto, admitido o arrependimento. Segundo o art. 22, desse Decreto-Lei, esse regime, aplicável aos imóveis loteados, pode ser estendido ao compromisso de compra e venda de imóveis não loteados, desde que não tenha sido pactuado arrependimento e o seu instrumento tenha sido registrado.

·         Com a edição da Lei n. 6.766/1979, que regula o parcelamento do solo urbano e dá outras providências, o Decreto-Lei n. 58/1937 foi parcialmente revogado, destinando-se, hoje, a reger o loteamento rural e o compromisso de compra e venda de imóveis não loteados, urbanos ou rurais.

·         A Lei n. 6.766/1979 manteve, no tocante aos compromissos de compra e venda de imóveis objeto de loteamento urbano, a disciplina a eles atribuída pelo Decreto-lei n. 58/1937, prevendo, no art. 25, a irretratabilidade, o direito à adjudicação compulsória e, com o registro, a oponibilidade erga omnes. A Lei n. 4.591/1964, que regula as incorporações imobiliárias, também tem regra semelhante (art. 32, § 2o), no tocante à aquisição de unidades autônomas.

·         O atual Código Civil, em termos genéricos, prevê, no art. 1.417, que mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. O arrependimento deve ser pactuado expressamente. Se não tiver sido previsto, a promessa é irretratável (diversamente do que ocorria com o art. 1.088 do CC/1916, em que a cláusula de arrependimento era tácita ou implícita). Além disso, havendo dúvidas quanto à existência ou não do direito de arrependimento ou quanto à sua maior ou menor amplitude, a solução pende para as interpretações restritivas (AZEVEDO JÚNIOR, 2006, p .281).

·         O art. 1.417 do Código Civil só se aplica aos imóveis não loteados e às unidades autônomas que não sejam objeto de incorporação imobiliária. Não se aplica, portanto, aos loteamentos rurais e urbanos e às unidades autônomas negociadas no âmbito das incorporações imobiliárias, cujos regramentos não admitem arrependimento.

·         A mutação jurídico-real ocorre com o registro. Com a inscrição do compromisso de compra e venda, atribui-se ao direito à aquisição oponibilidade erga omnes. Pode, portanto, a partir desse momento, ser exercido em face de terceiros. Assim, após o registro, são ineficazes perante o compromissário comprador eventuais direitos incompatíveis com a aquisição, constituídos pelo compromitente vendedor. A alienação ou oneração a terceiros somente é possível se contar com a participação do compromissário comprador (KONNO, 2007, p. 118).

·         O registro não exerce influência alguma sobre a irretratabilidade ou sobre o direito à adjudicação compulsória.

·         O arrependimento, quando admitido, deve ser previsto no contrato. Eventual registro de promessa de compra e venda no qual se tenha pactuado o arrependimento não torna o contrato irretratável2. A irretratabilidade, repise-se, decorre da vontade das partes, e não do registro.

·         Mas, mesmo nos casos em que admitido o arrependimento, este não pode ser exercido a qualquer momento. Uma vez cumpridas as obrigações a cargo do promitente comprador, ou seja, uma vez pago o preço, não pode mais o promitente vendedor arrepender-se. Isso é pacífico na doutrina e na jurisprudência. O que se discute é se seria possível o arrependimento por parte do promitente vendedor, após a satisfação da maior parte das prestações. Essas situações devem ser analisadas caso a caso, tendo como norte a doutrina do abuso de direito.

·         O direito de exigir a outorga da escritura pública de compra e venda do promitente vendedor também não depende de registro3. A outorga da escritura pública de compra e venda constitui a prestação devida pelo promitente vendedor. É efeito do contrato. Sua natureza, portanto, é meramente obrigacional. Exatamente por isso, a ação destinada a exigir a outorga da escritura pública é pessoal, e não real. Sendo pessoal, não é necessária a citação do cônjuge do promitente vendedor, conforme exige o art. 10, § 1o, I, do CPC4, mas o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem considerado competente para o julgamento das ações de adjudicação compulsória o forum rei sitae, sob o fundamento de tratar-se de uma ação real imobiliária (AgRg no REsp 773.942/SP, Rel. Ministro MASSAMI UYEDA, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/8/2008, DJe 5/9/2008). Além disso, segundo a jurisprudência, essa ação é imprescritível.

·         A vinculação do direito de exigir a outorga da escritura definitiva ao prévio registro do compromisso de compra e venda, que chegou a ser dominante no passado, por força de orientação do Supremo Tribunal Federal (STF), dizia respeito aos imóveis não loteados, e a base da controvérsia era a redação do art. 22 do Decreto-Lei n. 58/1937, que, em um mesmo dispositivo, tratava do registro, da constituição do direito real e da adjudicação compulsória. Com relação aos imóveis não loteados, não havia discussão, pois estes temas eram regulados em dispositivos diversos (arts. 5o e 16).

·         Hoje, pelo menos no STJ, não existe tal vinculação. A respeito, cf. a Súmula 239 do STJ: “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”. Esse também é o entendimento esposado no Enunciado n. 95 do CJF: “O direito à adjudicação compulsória (art. 1.418 do novo Código Civil), quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário (Súmula n. 239 do STJ)”.

·         ação destinada a satisfazer a pretensão de outorga da escritura pública definitiva de compra e venda é conhecida como ação de adjudicação compulsória. Referida demanda tem fundamento no art. 16 do Decreto-Lei n. 58/1937 e no art. 25 da Lei n. 6.766/1979 e segue o rito sumário6 (CPC, art. 275 e ss.). Essa pretensão também pode ser satisfeita pela ação de obrigação de prestar declaração de vontade, espécie de ação de obrigação de fazer, hoje prevista art. 466-B do CPC, mas que, antes da Lei n. 11.232/2005, era tratada no art. 639 do CPC. Tal ação está sujeita, todavia, ao rito ordinário. Mas existem divergências sobre as situações em que essas ações podem ser manejadas. Para parte da doutrina e da jurisprudência, a ação de adjudicação compulsória só pode ser utilizada se o compromisso estiver registrado; caso contrário, o julgamento da demanda deve ser encaminhado às vias ordinárias.

·         Como a oponibilidade erga omnes só se dá com o registro, sem este não tem o compromissário comprador ação contra terceiro de boa-fé que eventualmente tenha adquirido, pelo registro, o imóvel do compromitente comprador. “A pretensão de adjudicação compulsória é de caráter pessoal, restrita assim aos contraentes, não podendo prejudicar os direitos de terceiros que entrementes hajam adquirido o imóvel e obtido o devido registro, em seu nome, no ofício imobiliário” (REsp 27246/RJ, Rel. Ministro ATHOS CARNEIRO, QUARTA TURMA, julgado em 17/11/1992, DJ 17/12/1992, p. 24.251). Caberá ao compromissário comprador, neste caso, demandar a restituição dos valores pagos mais perdas e danos.

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