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REGISTRO DE CONTRATO DE ALUGUEL:


Por que devo levar meu contrato de locação ao Cartório de Registro de Imóveis?

Os mais variados contratos estão presentes no cotidiano do homem, os quais, a depender da sua finalidade, devem seguir padrões de formalidades pré-estabelecidos na legislação que regula a matéria.
Dentre tais contratos, encontra-se o contrato de locação de imóveis urbanos, que são regulamentados pela Lei nº 8.245/91. Tais contratos geram diversas obrigações e direitos tanto para o locador como para o locatário.

O que chama atenção é o fato de que muitas das vezes tais contratos de locação são firmados entre as partes e “engavetados”, sem serem levados ao registro imobiliário, o que, muitas vezes, mostra-se como um fator complicador. Apresenta-se aqui uma breve explicação sobre a definição de tal contrato e os motivos pelos quais devemos levá-lo a registro.

O que é um contrato de locação?

Pode-se conceituar que o contrato de locação é um contrato bilateral celebrado pelo locador e pelo locatário, sendo que o locador é aquele que aluga o imóvel para outra pessoa, e o locatário se refere ao indivíduo que recebe o imóvel locado. Em tal contrato, o locador cede o uso do imóvel ao locatário mediante a contraprestação de quantia mensal previamente acordada, o aluguel.

O Registro da locação na matrícula do imóvel

O contrato de locação pode ser objeto de registro na matrícula do imóvel que será locado (artigo 167, I, 3 da Lei 6.015/73). Para ser levado a registro, é necessário que no contrato conste de modo expresso a cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada, ou seja, deverá constar em suas disposições que, mesmo no caso alienação do imóvel objeto da locação, o futuro proprietário será obrigado a respeitar a locação já vigente.

Desta forma, o contrato sai apenas da sua atuação no campo dos direitos obrigacionais, passando a produzir efeitos perante terceiros.

Uma vez registrada a locação na matrícula do imóvel, nenhum indivíduo poderá alegar seu desconhecimento, uma vez que as informações do registro imobiliário são públicas, obrigando assim o possível adquirente a respeitá-lo.

O direito de preferência

Além do registro da locação na matrícula do imóvel, o contrato de locação também pode dar ensejo à averbação do direito de preferência (artigo nº 167, II, 16 da Lei 6.015/73). 

Tal direito se refere à preferência de aquisição pelo locatário, isto é, tal direito consiste na garantia do locatário de ser notificado pelo locador no caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento do imóvel locado, oportunidade em que o locatário terá preferência para adquirir o imóvel, em igualdade de condições com terceiros (artigo 27 da Lei nº 8.245/91).

O referido direito de preferência é decorrente de lei, ou seja, independe de cláusula expressa no contrato.

ATENÇÃO: Para que o direito de preferência seja plenamente efetivo, o contrato deve ser levado à publicidade imobiliária, através da sua averbação na matrícula do imóvel locado (artigo 33 da Lei nº 8.245/91).

Das garantias

Por diversas vezes, o locatário não cumpre com as obrigações decorrentes do contrato de locação firmado, notadamente aquelas obrigações relativas ao pagamento dos valores devidos, causando assim prejuízos ao locador. Diante de tal situação, como forma de assegurar os direitos do locador, a lei estabelece que, ao celebrarem o contrato, as partes podem estabelecer uma garantia, caso as obrigações venham a ser descumpridas pelo locatário (artigo 37 da Lei nº 8.245/91).

As modalidades de garantias estabelecidas pela lei são: a caução, a fiança, o seguro de fiança locatícia e a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Trataremos aqui da fiança e da caução, uma vez que são as modalidades de garantias mais utilizadas.

O instituto da fiança (artigos 818 a 839 do Código Civil) trata de garantia pessoal prestada no contrato celebrado, no qual determinada pessoa (fiador) presta garantia ao credor (no caso da locação, o locador), obrigando-se a cumprir a obrigação assumida pelo devedor (no caso, o locatário) na hipótese de o locatário não fazê-lo. Todavia, a fiança por se tratar de garantia pessoal, não possui ingresso no registro imobiliário, uma vez que não há previsão legal para tal ato. Em contrapartida, a caução locatícia é uma garantia sobre determinado bem, que pode ser móvel ou imóvel.

A caução que recai sobre bens móveis deve ser objeto de registro no Cartório de Títulos e Documentos, e, quando ela recair sobre bem imóvel, deverá ser averbada à na matrícula do respectivo imóvel dado em caução. Desta forma, o imóvel sobre o qual recai a caução passa a ser o imóvel caucionado e os seus proprietários, os caucionantes da locação. Importante ressaltar que os bens oferecidos em garantia podem pertencer ao próprio locatário ou a terceiros.

Tal averbação na matrícula do imóvel caucionado não tem o condão de tornar o imóvel indisponível, ou seja, não tem o poder de impedir sua venda. Todavia, garante a publicidade ao ato, uma vez que qualquer pessoa interessada poderá ter acesso a tal informação.

ATENÇÃO: Importante destacar que, apesar de a lei prever diversas modalidades de garantias no contrato de locação, as partes contratantes apenas podem eleger uma delas, uma vez que a escolha de dupla garantia gera a nulidade do contrato. 

Resumindo, por que devo levar meu contrato de locação ao registro imobiliário?

Uma vez levado ao registro imobiliário para a prática dos atos anteriormente expostos, o contrato de locação passa a ter eficácia erga omnes, ou seja, ele terá eficácia perante terceiros, já que todas as informações levadas ao registro imobiliário são públicas, não podendo assim ninguém alegar sua ignorância ou desconhecimento.

Desta forma, pode-se concluir que todos os atos relativos ao contrato de locação levados a registro tem como objetivo resguardar os direitos dos interessados, seja ele o locador ou o locatário, proporcionando assim uma maior segurança jurídica aos envolvidos.


Escrito por Marina Fachin Barreto.

REGISTRO DE CONTRATO DE ALUGUEL: REGISTRO DE CONTRATO DE ALUGUEL: Reviewed by Winderson Marques Machado on maio 25, 2018 Rating: 5
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