A venda de imóvel em processo de inventário: Cessão de Direitos Hereditários

O falecimento do proprietário de um imóvel ocasiona a partilha do bem entre os seus herdeiros por meio de um processo que pode ser judicial (forma de partilha) ou extrajudicial (inventário extrajudicial). 

Às vezes, acontece de alguém se interessar pelo bem imóvel deixado pelo falecido durante esse processo e, quase sempre, é desejo dos herdeiros vendê-lo. 

No entanto, como não é uma negociação comum, muitos têm dúvidas sobre como proceder ao se Vender imóvel em inventário.

O falecimento do dono de um ou de vários imóveis acarreta na verificação judicial de quem tem o direto de herdar o patrimônio. Para isso, é aberto um processo de inventário que visa a partilhar e formalizar a transmissão dos bens aos seus sucessores legais.

Até que esse procedimento jurídico tenha sido finalizado, o imóvel que faz parte da herança é indivisível, ou seja, sua venda é proibida sem uma autorização judicial. 

Normalmente, o curso de um inventário pelas instâncias legais é longo, principalmente quando envolve muitos herdeiros que não conseguem um acordo entre si.

Nesse caso, o processo se encaixa na modalidade judicial que envolve um pedido de abertura pelas partes herdeiras ou pelos credores que não receberam a quitação de dívidas do falecido. Há também a modalidade extrajudicial, que pode ser acionada por meio de uma escritura pública em cartório.

Esse pedido de inventário costuma ser resolvido mais rapidamente. O motivo é que, para dar entrada nessa modalidade, é necessário o preenchimento de alguns critérios, como:

• não existir sucessores menores de idade ou incapazes;
• a concordância entre todos os herdeiros;
• a inexistência de um testamento;
• a presença de um advogado comum a todos os sucessores.

A legislação instrumental que rege a condução do processo judicial de formal partilha é o Código Processual Civil (CPC), no artigo 1.791. No entanto, todas as normas que legislam os processos de inventário, seja judicial ou extrajudicial, é o Código Civil.

Para os vendedores, o melhor a se fazer é respeitar o prazo para a entrada no processo de judicial, que é de 60 dias. Com isso, evita-se multas e as complicações de uma partilha tardia, que podem travar a venda da moradia. Convém lembrar que, ao se vender imóvel em processo judicial, o comprador precisa ficar sempre atento às regras judiciais para que o negócio ocorra tranquilamente.

Segundo o Código Civil, a venda de um imóvel que não entrou em processo judicial após a morte do proprietário é desaconselhada. Isso porque a justiça precisa entender se há dívidas e obrigações a serem quitadas antes do início da partilha dos bens. Além disso, um dos herdeiros pode não concordar com a venda.

Existe um instrumento jurídico chamado cessão de direitos hereditários, no qual o cessionário recebe do cedente a permissão de ser um herdeiro total ou parcial de uma herança. Sendo válida apenas para um determinado bem, a cessão de direitos hereditários refere-se não a transferência de imóveis, mas dos direitos de herança relativos a ele. Em outras palavras, por meio da cessão de direitos, o cessionário entra como um herdeiro legítimo no processo de judicial.

Sendo assim, todos os benefícios e malefícios vindos do processo são adquiridos pelo cessionário que também obtém poderes para promover ações no processo. Para que esse contrato tenha validade legal, o poder judicial exige o cumprimento das regras do CPC. Por exemplo:

• deve ser celebrado em cartório e lavrado perante escritura pública;
• todos os herdeiros devem assinar o documento comprovando a sua aprovação.

Por outro lado, quando o processo judicial já está em curso, somente mediante a emissão de um alvará judicial o imóvel poderá ser negociado. Do contrário, o comprador corre risco de perder o seu dinheiro e o vendedor de responder juridicamente por esse ato.

Com a autorização do juiz por meio de um alvará, o comprador não precisará aguardar a finalização do processo judicial para transferir o imóvel para o seu nome. Isso é feito pela nomeação de um responsável para assinar a escritura de compra e venda. Sendo assim, não é necessário o comprador ficar preocupado com essa situação, pois a garantia de posse é oficial.

Antes de efetuar a compra, o interessado no imóvel em processo judicial precisa tomar alguns cuidados. Um deles é fazer um levantamento da matrícula atualizada e conseguir outras informações referentes ao imóvel.

Outra atitude é verificar se o falecido deixou dívidas que possam recair sobre o imóvel. É muito importante, também, investigar o histórico dos herdeiros para saber se há saldos devedores ou outras restrições que podem influenciar no processo. Por fim, seria prudente colher as assinaturas dos envolvidos e dos seus cônjuges.

Uma dica que confere proteção para o comprador é dar um sinal, mas deixar o pagamento total do imóvel para o momento em que a escritura de compra e venda for lavrada. Os herdeiros, por sua vez, precisam cumprir os prazos e compromissos do processo para consolidar a venda da moradia.

No processo judicial, junto com os outros bens, entram também os imóveis financiados em nome do falecido. Quando existe uma cláusula no contrato do financiamento que prevê um seguro em caso de morte, há a quitação automática do restante da dívida. Nesse caso, a transferência do financiamento para um terceiro ocorre sem entraves judiciais.

Na hipótese contrária, o herdeiro precisará solicitar à instituição bancária a transferência do financiamento para o seu nome ou, se for o caso, para o nome do comprador. Dessa forma, o pagamento das parcelas poderá continuar normalmente. Além disso, torna-se possível vender o imóvel para quitar o restante da dívida.

Fonte: https://newville.blog.br/vender-imovel-em-inventario/