Por que devo levar meu
contrato de locação ao Cartório de Registro de Imóveis?
Os mais variados contratos estão
presentes no cotidiano do homem, os quais, a depender da sua finalidade, devem
seguir padrões de formalidades pré-estabelecidos na legislação que regula a
matéria.
Dentre tais contratos,
encontra-se o contrato de locação de imóveis urbanos, que são regulamentados
pela Lei nº 8.245/91. Tais contratos geram diversas obrigações e direitos tanto
para o locador como para o locatário.
O que chama atenção é o fato de
que muitas das vezes tais contratos de locação são firmados entre as partes e
“engavetados”, sem serem levados ao registro imobiliário, o que, muitas vezes,
mostra-se como um fator complicador. Apresenta-se aqui uma breve explicação
sobre a definição de tal contrato e os motivos pelos quais devemos levá-lo a
registro.
O que é um contrato de
locação?
Pode-se conceituar que o contrato
de locação é um contrato bilateral celebrado pelo locador e pelo locatário,
sendo que o locador é aquele que aluga o imóvel para outra pessoa, e o
locatário se refere ao indivíduo que recebe o imóvel locado. Em tal contrato, o
locador cede o uso do imóvel ao locatário mediante a contraprestação de quantia
mensal previamente acordada, o aluguel.
O Registro da locação na
matrícula do imóvel
O contrato de locação pode ser
objeto de registro na matrícula do imóvel que será locado (artigo 167, I, 3 da
Lei 6.015/73). Para ser levado a registro, é necessário que no contrato conste
de modo expresso a cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada,
ou seja, deverá constar em suas disposições que, mesmo no caso alienação do
imóvel objeto da locação, o futuro proprietário será obrigado a respeitar a
locação já vigente.
Desta forma, o contrato sai
apenas da sua atuação no campo dos direitos obrigacionais, passando a produzir
efeitos perante terceiros.
Uma vez registrada a locação na
matrícula do imóvel, nenhum indivíduo poderá alegar seu desconhecimento, uma
vez que as informações do registro imobiliário são públicas, obrigando assim o
possível adquirente a respeitá-lo.
O direito de preferência
Além do registro da locação na
matrícula do imóvel, o contrato de locação também pode dar ensejo à averbação
do direito de preferência (artigo nº 167, II, 16 da Lei 6.015/73).
Tal direito
se refere à preferência de aquisição pelo locatário, isto é, tal direito
consiste na garantia do locatário de ser notificado pelo locador no caso de
venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em
pagamento do imóvel locado, oportunidade em que o locatário terá preferência
para adquirir o imóvel, em igualdade de condições com terceiros (artigo 27 da
Lei nº 8.245/91).
O referido direito de preferência
é decorrente de lei, ou seja, independe de cláusula expressa no contrato.
ATENÇÃO: Para que o
direito de preferência seja plenamente efetivo, o contrato deve ser levado à
publicidade imobiliária, através da sua averbação na matrícula do imóvel locado
(artigo 33 da Lei nº 8.245/91).
Das garantias
Por diversas vezes, o locatário
não cumpre com as obrigações decorrentes do contrato de locação firmado, notadamente
aquelas obrigações relativas ao pagamento dos valores devidos, causando assim
prejuízos ao locador. Diante de tal situação, como forma de assegurar os
direitos do locador, a lei estabelece que, ao celebrarem o contrato, as partes
podem estabelecer uma garantia, caso as obrigações venham a ser descumpridas
pelo locatário (artigo 37 da Lei nº 8.245/91).
As modalidades de garantias
estabelecidas pela lei são: a caução, a fiança, o seguro de fiança locatícia e
a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Trataremos aqui da fiança e da
caução, uma vez que são as modalidades de garantias mais utilizadas.
O instituto da fiança (artigos
818 a 839 do Código Civil) trata de garantia pessoal prestada no contrato
celebrado, no qual determinada pessoa (fiador) presta garantia ao credor (no
caso da locação, o locador), obrigando-se a cumprir a obrigação assumida pelo
devedor (no caso, o locatário) na hipótese de o locatário não fazê-lo. Todavia,
a fiança por se tratar de garantia pessoal, não possui ingresso no registro
imobiliário, uma vez que não há previsão legal para tal ato. Em contrapartida,
a caução locatícia é uma garantia sobre determinado bem, que pode ser móvel ou
imóvel.
A caução que recai sobre bens
móveis deve ser objeto de registro no Cartório de Títulos e Documentos, e,
quando ela recair sobre bem imóvel, deverá ser averbada à na matrícula do
respectivo imóvel dado em caução. Desta forma, o imóvel sobre o qual recai a
caução passa a ser o imóvel caucionado e os seus proprietários, os caucionantes
da locação. Importante ressaltar que os bens oferecidos em garantia podem
pertencer ao próprio locatário ou a terceiros.
Tal averbação na matrícula do
imóvel caucionado não tem o condão de tornar o imóvel indisponível, ou seja,
não tem o poder de impedir sua venda. Todavia, garante a publicidade ao ato,
uma vez que qualquer pessoa interessada poderá ter acesso a tal informação.
ATENÇÃO: Importante
destacar que, apesar de a lei prever diversas modalidades de garantias no
contrato de locação, as partes contratantes apenas podem eleger uma delas, uma
vez que a escolha de dupla garantia gera a nulidade do contrato.
Resumindo, por que devo levar
meu contrato de locação ao registro imobiliário?
Uma vez levado ao registro
imobiliário para a prática dos atos anteriormente expostos, o contrato de
locação passa a ter eficácia erga omnes, ou seja, ele terá eficácia
perante terceiros, já que todas as informações levadas ao registro imobiliário
são públicas, não podendo assim ninguém alegar sua ignorância ou
desconhecimento.
Desta forma, pode-se concluir que
todos os atos relativos ao contrato de locação levados a registro tem como
objetivo resguardar os direitos dos interessados, seja ele o locador ou o
locatário, proporcionando assim uma maior segurança jurídica aos envolvidos.
Escrito por Marina Fachin
Barreto.
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