Validade relativa de contratos de gaveta

Por razões diversas (para evitar o pagamento de tributos e emolumentos, para evitar a repactuação de dívidas, por dificuldade no registro, por desconhecimento, por conveniência etc.), as pessoas celebram compromissos de compra e venda de imóvel, mas, ao invés de encaminhá-los para registro, guardam-nos em gavetas. Daí serem conhecidos como “contratos de gaveta”.

Tal prática era recorrente, principalmente, em relação aos imóveis financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Com a Lei n. 8.004/1990, passou-se a exigir, para a alienação de imóvel financiado por esse sistema, “a interveniência obrigatória da instituição financiadora” e a “assunção, pelo novo mutuário, do saldo devedor contábil da operação”. Anteriormente a essa lei, para que se procedesse essa transferência, bastava “a comunicação ao credor, necessariamente feita pelo alienante, com antecedência de, no mínimo, 30 (trinta) dias” (LRP, art. 292).

Ocorre que, em geral, “a instituição financeira somente concorda com a transferência do imóvel e do financiamento caso o novo comprador preencha os requisitos do SFH, tenha capacidade de pagamento e concorde em repactuar o valor da prestação, para ajustá-lo ao valor do débito” (SILVA, 2012, p. 362).

Como o adquirente do imóvel não tinha direito a manter o financiamento, caso a instituição financiadora não concordasse com a venda, a solução encontrada por muito compradores, “que desejavam assumir o financiamento de que dispõe o vendedor, diante da negativa da instituição financeira em anuir com o negócio, consistia em celebrar com ele um ‘contrato de gaveta’, ou seja, celebram por escrito um contrato de compromisso de compra e venda, mas não o registram, nem comunicam ao banco” (SILVA, 2012, p. 362-363).

Os riscos desse “contrato” são enormes: “o comprador, por não registrar seu título, não se torna proprietário do imóvel; o vendedor, por continuar proprietário, pode vir a ter o imóvel penhorado por credores ou até vender o imóvel para outras pessoas” (SILVA, 2012, p. 364).

Todavia, tendo em conta os efeitos sociais dos seus julgamentos, o STJ, paulatinamente, passou a proteger esses ajustes, admitindo: 

» independentemente de registro, ação de adjudicação compulsória, caso o compromitente vendedor não outorgue a escritura definitiva (Súmula n. 239 do STJ);

» ação de usucapião, para aquisição da propriedade, valendo o compromisso de compra e venda como justo título.

» também, independentemente de registro, a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel (Súmula n. 84 do STJ).