QUESTIONAMENTOS SOBRE NEGÓCIOS ENVOLVENDO A GESTÃO DE IMÓVEIS:

Quanto aos negócios envolvendo a gestão de imóveis, responda os seguintes questionamentos:

1.   Quais são as modalidades de condomínio?

R: Coexistem em nosso sistema três espécies de condomínio, a saber:

a) condomínio ordinário (art. 1.314): Ordinário é o condomínio que recai sobre móveis ou sobre imóveis em estado de indivisão, quer urbano quer rural. Pouco importa seja divisível ou não a coisa; se ela é móvel ou está indivisa, condomínio ordinário se tem. O condomínio ordinário pode ser voluntário ou forçado.

O “voluntário” refere-se a possibilidade de divisão, e recai sobre bens divisíveis e só se mantém indiviso por vontade das partes. Essa comunhão pode ser dissolvida por divisão a qualquer momento, ad nutum dos titulares (art. 1.320).

O “forçado” ao contrário do “voluntário”, designa que os condomínios são obrigados a estar em comunhão caso queiram conservar a coisa consigo. E não podem pedir a extinção do condomínio a não ser abrindo mão da coisa (art. 1.322).

Ambas as formas, voluntária e forçada, regem também as coisas adquiridas por herança ou legado quando a coisa for móvel ou achar-se indivisa. Aqui, não se faz importante saber a causa da comunhão. Importa antes apurar a natureza da coisa herdada ou legada. Logo, os bens herdados ou legados podem ser objeto de condomínio ordinário, quer voluntário quer forçado.

b) condomínio edilício (art. 1.331): Edilício é o condomínio cujo objeto são bens imóveis urbanos compostos por partes privativas e partes de uso comum, de que são exemplos os edifícios de apartamentos ou salas comerciais. A espécie vem regulada nos arts. 1.331 e ss. do Código e na Lei 4.591/64, que trata de condomínio e incorporações. Adiante-se, porém, que a forma edilícia, à símile da ordinária, também pode derivar de negócio entre vivos ou de sucessão por morte.

c) condomínio necessário (art. 1.297): Necessário é o condomínio imposto pela lei em situações especiais e tendo por finalidade manter a ordem e o sossego entre imóveis contíguos. Dele são exemplos a comunhão derivada da vizinhança (CC, art. 1.327 e 1.297 e ss.) e algumas formas de acessão natural, como a formação de ilhas (art. 1.249, I), a aluvião (art. 1.250) e o álveo abandonado (art. 1.252). Todo condomínio necessário é forçado no sentido de que os comunheiros nele se conservam mesmo contra a vontade. Só poderão titular a coisa na qualidade de condôminos, e não como proprietários singulares. É o exemplo dos muros ou cercas divisórias. Outros critérios podem ser admitidos, como o que enquadra a coisa quanto a sua forma de divisão. Nesse sentido, conhece-se o condomínio pro diviso e a comunhão pro indiviso. No primeiro, de que é exemplo o condomínio edilício, existe comunhão de direito, mas não de fato, pois cada condômino exerce poderes privativos sobre sua unidade. Na segunda, a comunhão é de fato e de direito, porque os condôminos não se localizaram na coisa, exercendo posse sobre o todo, portanto (MONTEIRO, 2003, p. 206).

2.   Como se dá a instituição do condomínio edilício? Qual é a principal característica do condomínio edilício? Possui o condomínio edilício personalidade jurídica? O que se entende por convenção de condomínio e qual é a sua natureza jurídica?

R: O condomínio edilício é composto de duas partes: individual e comum. Para a instituição do condomínio edilício deve se observar o artigo 1332 do Código Civil, do qual aduz que “Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis”. Os incisos do referido artigo tangem sobre os requisitos, do qual para a questão em tela destaco os incisos I a III que se referem que devem ter inscrição obrigatória no Cartório de Registro de Imóveis, fundamentado no artigo 167, inciso I, 17, da Lei nº 6015/73, que determina a necessidade da matrícula e o registro das incorporações, instituições e convenções de condomínio. Em regra tem se  a aplicação da lei de registros públicos. Esta lei dita ainda, que deve constar a discriminação e a individualização de cada unidade de propriedade exclusiva, a fração ideal de cada unidade relativa ao terreno e partes comuns e a finalidade a que se as unidades se destinam, com o propósito de evitar desvio de função proposta.

A principal característica do condomínio edilício é conjugar a propriedade comum com a propriedade exclusiva. Enquanto no condomínio voluntário não há distinção entre partes comuns e partes privativas, o mesmo não ocorre no condomínio horizontal. As partes de propriedade exclusiva do condômino são assim identificadas sempre que possuírem fração ideal, e, podem ser livremente alienadas e gravadas (Código Civil, art. 1.331, parágrafo primeiro). As partes de propriedade comum, por sua vez, podem ser de uso comum, ou de uso privativo de um ou de alguns condôminos.

O Conselho de Justiça Federal, ao realizar a 1ª Jornada de Direito Civil, no período de 11 a 13 de setembro de 2002, aprovou o Enunciado 90 que prescreveu: “deve ser reconhecida a personalidade jurídica ao Condomínio Edilício”. Com essa visão, o Poder Judiciário pautado no artigo 4º da Lei de Introdução ao Código Civil, passou a considerar o condomínio um ente com personalidade jurídica. Assim, o condomínio poderá ser representado, em juízo, ativa ou passivamente, pelo administrador ou síndico. (SCHWARTZ, 2011, pág 57).

O objetivo da convenção de condomínio é regulamentar o convívio entre os condôminos, a fim de evitar discriminação entre as pessoas, protecionismo, sendo válida tanto para proprietários como para locatários. Tem caráter normativo na resolução de possíveis problemas entre os condôminos e até terceiros, que não fogem a necessidade de seguir as normas internas. A convenção condominial é um acordo interno e particular entre as partes e deve estar em consonância com as leis públicas, com o devido cumprimento ao Princípio da Supremacia da Ordem Pública sobre as deliberações privadas.

Em resumo, os condôminos podem incluir os assuntos que lhes convier na Convenção, desde que não conflitem com as normas do novo Código Civil e da Lei nº 4.591/64, portanto, há liberdade de conteúdo. (FEDOZZI, p.93)

No Código Civil de 2002, em seu artigo 1333, fica estipulado que a convenção constitutiva deva ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis para sua regulamentação e subscrita pelos titulares de, no mínimo de dois terços das frações ideais, e passa a ser desde logo, obrigatória aos titulares de direito. Entretanto, segundo a súmula 260 do Superior Tribunal de Justiça, o registro não é mais necessário e somente a convenção já tem o poder de produzir efeitos sobre terceiros. (FEDOZZI, 2007,p.96)

3.   Fale sobre o contrato built to suit.

R: A figura do contrato built to suit no Direito brasileiro, atende não só o setor privado, como também o público, neste último visando a contornar a escassez de oferta de prédios ao funcionamento das instalações da Administração Pública, bem como a diminuição das despesas com alugueis e adaptação dos imóveis às atividades do setor público. Conforme a explicação de Paulo Restiffe Neto e Paulo Sérgio Restiffe apud Edmir Netto Araújo. (ARAÚJO, 2010, pág. 41) :

O regime contratual do empreendimento de incorporação imobiliária característica denominado built to suit (ou build to suit) – conforme se lê em considerando de modelos casuísticos de algumas dessas avenças complexas, atípicas, que há menos de duas décadas vêm sendo utilizadas entre nós – revela cuidar-se de nova modalidade de empreendedorismo que abrange construção imobiliária em terreno vazio ou para reconstrução etc., a cargo do futuro arrendador, por encomenda e especificações de obra sob medida, para utilização futura por via de subespécie de arrendamento mercantil, ou locação predial urbana tradicional, sob condição suspensiva, em regimes jurídicos distintos, no interesse de terceiro, isto é, de acordo com necessidades específicas de funcionalidade para desenvolvimento de atividades empresariais do solicitante, também futuro arrendatário predeterminado. A autonomia privada dos contratantes prevalece, de regra, nas relações estabelecidas em contratos atípicos mistos ou complexos coligados; é o caso do build to suit (“construir para servir”), neste observadas as normas gerais fixadas no CC, diz o seu art. 425, em harmonia com outras normas especiais compatíveis na interface dos vários negócios econômico-jurídicos conexos pactuados, tendo em vista a finalidade-meio ou secundária de cada um, e sobretudo a finalidade primária ou do direito principal determinante da vontade negocial conjugada e convergente ao empreendimento. (p. 304/306) O contrato built to suit contempla, portanto, várias modalidades contratuais (compra e venda, empreitada, prestação de serviços, administração, locação) e, por esta razão há de se indagar se a classificação de contrato típico ou atípico a ele se ajusta, apesar do Deputado Carlos Bezerra apontar na Justificativa de seu Projeto de Lei nº 6.562/2009, a atipicidade de tal contrato.

Resumindo, A expressão built to suit significa “construído para servir”, ou seja, ideia da construção ajustada, e não da locação. A construção ajustada é para servir as necessidades do contratante e reverte-se de caráter primordial na contratação, afigurando-se a locação um fator secundário, entretanto duras críticas se faz pela inclusão deste modelo contratual na Lei de Locação, pois neste a locação prevaleceu como opção legislativa e aparece como causa principal da contratação, preferindo o legislador denominar as partes, desde o início do contrato, pelas figuras tipificadas de “locador” e “locatário”, muito embora a primeira parte da contratação não se insira no tipo legal da locação, o que refletirá à época da renovação do contrato, via judicial ou extrajudicialmente. (ARAÚJO, 2010)

4.   O que se entende por contrato de corretagem de imóveis? O que o distingue dos contratos de mandato, prestação de serviços e comissão? Qual é a natureza jurídica do contrato de corretagem de imóveis? Quais são os principais direitos e deveres dos corretores?

R: O contrato de corretagem, previsto no ordenamento jurídico a partir do Código Civil de 2002, traz a tona a prestação de serviço. O contrato de corretagem possui como natureza jurídica principal ser bilateral, acessório, oneroso, aleatório e consensual. Na visão de Pablo Stolze Gagliano e Rodolfo Pamplona Filho:

O contrato de corretagem é o negócio jurídico por meio do qual uma pessoa, não se vinculada a outra em decorrência de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer outra relação de dependência, se obriga a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme instruções recebidas. É como se o corretor, em linguagem simples e direta, tivesse a precípua tarefa de aproximar duas outras partes com o propósito de que as mesmas celebrem determinado contrato. (GAGLIANO, 2015, p. 437-438).

Contrato de Corretagem é aquele pelo qual uma pessoa, não vinculada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer outra relação de dependência, obriga-se, mediante remuneração, a intermediar negócios para a segunda, conforme as instruções recebidas, fornecendo a esta toda as informações necessárias para que possam ser celebrados exitosamente. (GONÇALVES, 2015,)

Nos contratos de mandato uma única pessoa denominada de mandatária receberá determinados poderes do mandante, para que em nome deste venha praticar todos os atos e administrar os interesses deste. Já os contratos de prestação de serviços são constituídos na condição de uma das partes ser o prestador que se obriga a realizar um serviço em benefício de outra, mediante remuneração, e esta outra vem a ser denominada de tomadora, aquela que evidentemente recebera o benefício, e é aplicável para qualquer tipo de atividade que seja licita juridicamente. E ainda, o contrato de comissão em que uma das partes envolvidas em respectivo contrato assume em nome do comitente a obrigação de comercializar, vender ou adquirir determinados bens móveis. (GONÇALVES, 2015, p. 470 a 489).

Sobre os direitos e deveres dos corretores, em resumo das doutrinas citadas acima, destaco que entre os direitos está a remuneração e aos deveres destaque para a responsabilidade diante da elaboração contratual.

REFERÊNCIAS

ARAÚJO, Edmir Netto. Curso de direito administrativo. 5. ed. São Paulo: Saraiva, 2010.

BRASIL. Código Civil: Lei Federal n°, 10.406. 10 jan. 2002. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2008.

FEDOZZI, Marcos Eduardo Goiana. Condomínio Edilício no Novo Código Civil. 1. ed. Rio de Janeiro: Editora Forense, 2007.

GAGLIANO, Pablo Stolze e PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo Curso de Direito Civil Contratos: Contratos em espécie - Vol. 4 – 8. ed. 2015. Editora Saraiva.

GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro, volume 2: teoria geral das obrigações. 12ª ed. São Paulo: Saraiva, 2015.

MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil: direito das coisas. 21ª ed. São Paulo: Saraiva, 2003. p. 87.

SCHWARTZ, Rosely Benevides de Oliveira. Revolucionando o Condomínio. 13. ed. São Paulo: Saraiva, 2011.