O primeiro ordenamento do condomínio em epígrafe veio com o Decreto nº 5.481, de 25 de junho de 1928, que o admitia em “edifícios de mais de cinco andares construídos de cimento armado ou matéria similar incombustível, sob a forma de apartamentos isolados entre si, contendo cada um, pelo menos, três peças e destinados a escritórios ou residência particular” (Art. 1º); - disposição esta sucessivamente modificada pelo Decreto-Lei nº 5.234, de 08/02/1943 e pela Lei nº 285, de 05/06/1948, que reduziram o número de pavimentos para três e dois, respectivamente.

Com a disciplina da Lei Especial nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 (com as modificações que lhe foram introduzidas), ficou estabelecido que as mencionadas edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, levados a efeito sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma, sujeita às limitações que igualmente prescreve, sendo cada unidade assinalada por designação especial, numérica ou alfabética, para efeitos de identificação e discriminação, e tendo cada qual, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária (Art. 1º - §§ 1º e 2º).

Segundo, ainda, o invocado diploma legal, cada unidade com saída para a via pública, diretamente ou por processo de passagem comum, será sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja o número de suas peças e sua destinação, inclusive aquelas integrantes de edifícios-garagem, com ressalva das restrições que se lhe imponham, e o terreno em que se levantam a edificação ou o conjunto de edificações e suas instalações, bem como as fundações, paredes externas, o teto, as áreas internas de ventilação e tudo o mais que sirva a qualquer dependência de uso comum dos proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades ou ocupantes, que constituirão condomínio de todos, e serão insuscetíveis de divisão, ou de alienação destacada da respectiva unidade, assim como de utilização exclusiva por qualquer condômino (Arts. 2º e 3º).

Observa-se que a nova lei não estabelece limite mínimo para o número de pavimentos que deve conter o edifício submetido a seu regime, admitindo até mesmo de um só, nem fixa o número mínimo de peças que devem compor uma unidade autônoma, que assim é considerada seja qual for a quantidade de suas peças, ainda que seja uma única, não prescrevendo também a qualidade do material que deve ser empregado na construção.

Não restringe a destinação da unidade autônoma a escritórios ou residência particular, mas generaliza para fins residenciais ou não residenciais, além de ampliar os tipos de edificações que podem ser levantadas em um só terreno e submetidas ao seu regime jurídico, discriminando o que em tais casos se deve observar, nos seguintes incisos de seu Artigo 8º:

a) em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação e também aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá às unidades;

 b) em relação às unidades autônomas que constituírem edifícios de dois ou mais pavimentos, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação, aquela que eventualmente for reservada como de utilização exclusiva, correspondente às unidades do edifício, e ainda a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns que corresponderá a cada uma das unidades;

c) serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão ser utilizadas em comum pelos titulares de direito sobre os vários tipos de unidades autônomas;

d) serão discriminadas as áreas que se constituírem em passagem comum para as vias públicas ou para as unidades entre si.

Prevê também a Lei 4.591/64, que o direito à guarda de veículos nas garagens ou locais a isso destinados nas edificações ou conjuntos de edificações será tratado como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restrições que ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais adequados, e será vinculada à unidade habitacional a que corresponder, no caso de não lhe ser atribuída fração ideal específica de terreno, direito esse que poderá ser transferido a outro condômino, independentemente da alienação da unidade a que corresponder, vedada sua transferência a pessoas estranhas ao condomínio.

No que respeita aos edifícios-garagem, às vagas serão atribuídas frações ideais de terreno específicas. (Art. 2º, §§ 1º, 2º e 3º).

O CONDOMÍNIO POR UNIDADES AUTÔNOMAS pode ser instituído por ato entre vivos ou por testamento, com registro obrigatório no Cartório de Imóveis competente, devendo constar no respectivo instrumento instituidor a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade (Lei 4.591/64, Art. 7º).

Assinale-se que o CONDOMÍNIO POR UNIDADES AUTÔNOMAS, também chamado de CONDOMÍNIO ESPECIAL, esta última denominação por ser regulado por lei especial, só pode ter por objeto imóvel onde haja construção de edifício de um ou mais pavimentos ou conjunto de edifícios e casas térreas ou assobradadas, todos integrados de unidades isoladas entre si, com saída para a via pública diretamente ou por passagem comum, inclusive edifício-garagem.

Só não pode ser objeto desse condomínio especial o imóvel nu, ou seja, o terreno sem qualquer construção.

Por ato entre vivos, o CONDOMÍNIO HORIZONTAL pode ser instituído através de escritura pública ou instrumento particular, acaso ocorram as seguintes hipóteses:

Além dos elementos atrás discriminados, o requerimento fará menção ao título de propriedade do requerente, sua natureza e registro, assim como o número da matrícula do imóvel onde deverá ser registrada a instituição, se tal matrícula já existir.

Se o interessado preferir a escritura pública, esta será composta pelos mesmos elementos aqui discriminados, incorporando no seu texto a certidão da municipalidade e consignando, no seu remate, o pedido de registro da instituição do condomínio especial ao Cartório de Imóveis competente.

Recebendo o requerimento e documentos, ou a escritura pública, conforme referido na exposição anterior, o oficial do Cartório Imobiliário abre a matrícula, se esta não preexistir, do edifício no seu todo, com os elementos constantes do título apresentado e do registro anterior nele mencionado, conforme prescreve a Lei de Registros Públicos (artigos 195, 196 e 228), adotando a técnica registraria mais usual de destacar as unidades autônomas, com os seus números de porta e de cadastro municipal, áreas privativa, comum e total, e a fração ideal do terreno a cada uma correspondente, podendo ainda, sem ser obrigatório, descrever internamente as unidades, mas aconselhável, especialmente se todas não são iguais, de modo que a matrícula as espelhe devidamente.

*Efetuado o registro da instituição de condomínio requerida pelo proprietário único do edifício objeto da instituição, pode o mesmo vender ou prometer vender as respectivas unidades autônomas, mas não pode, antes, elaborar a convenção de condomínio e registrá-la no Cartório de Imóveis, embora seja o proprietário de todas as frações ideais que compõem o condomínio por ele próprio instituído.

É bastante elucidativa, no particular, a opinião de AGUIAR VALLIM[1]: Há quem entenda que o proprietário único do edifício destinado a condomínio, assim como pode instituí-lo (Art. 7º), poderá também elaborar a convenção e inscrevê-la no Registro de Imóveis (Decreto 55.815, de 8.3.65, Art.14), aderindo a ela os futuros compradores de unidades autônomas.

Seria, assim, uma “Convenção outorgada”, como o faria um ditador. Parece-me, todavia, que tal “convenção” de um só convencional, não será possível porque este ato pressupõe o concurso de pelo menos dois indivíduos.

O que ele poderia fazer seria, ao arremedo do incorporador, incorporar uma “minuta de convenção”, mas esta minuta não está sujeita a registro no Registro de Imóveis.

O Art. 9º e seu Parágrafo Primeiro da Lei 4.591/64 declaram que os proprietários, promitentes compradores, cessionários, ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, elaborarão por escrito a convenção de condomínio a ser registrada no Registro de Imóveis, onde serão averbadas as eventuais alterações. Ora, a Convenção Condominial, nada mais é do que o ajuste a que chegaram os condôminos no tocante às suas relações mútuas e da comunhão com terceiros.

É a lei fundamental do condomínio, como a Constituição é a lei básica dos regimes políticos democráticos.

Assim como uma Constituição não exige, necessariamente, o assentimento unânime dos constituintes, também a Convenção não requer essa unanimidade dos convencionais, bastando a maioria dos condôminos que represente, segundo a nova lei, no mínimo 2/3 das frações ideais do condomínio.

À medida que as unidades autônomas forem negociadas, para cada uma será aberta matrícula própria no Livro nº 2 – Registro Geral – do Cartório de Imóveis, onde será registrado o respectivo instrumento de compra e venda ou promessa de compra e venda, encerrando-se a matrícula matriz (a pertinente à instituição), quando a última unidade for alienada.

Um grupo de pessoas que haja adquirido um edifício pronto, composto de apartamentos, salas ou lojas, na mesma escritura de compra e venda e logo em seguida a este ato, pode instituir o condomínio especial, inserindo na escritura os mesmos requisitos já discriminados no item “1” supra, e realizando, concomitantemente, entre eles, a divisão das unidades autônomas, e requerendo, ainda no mesmo instrumento, a efetivação, na matrícula do edifício, dos respectivos atos registrais.

Nessa hipótese, o procedimento cartorário será desdobrado da seguinte forma:

a) registro da compra do edifício pelo grupo de pessoas;

b) registro da instituição de condomínio por unidades autônomas, requerido pelo mesmo grupo e

c) registro da divisão das unidades autônomas por entre os integrantes do grupo, observado o direito de cada um, o que será feito na matrícula que se abrir para cada unidade objeto da divisão, e figurando como proprietário, em todas elas, os adquirentes do edifício e instituidores do condomínio especial.

Feito o registro do último quinhão, a matrícula matriz (mãe) será encerrada. Para melhor controle, seja da alienação ou promessa de alienação, seja da divisão de unidades autônomas de edifício submetido ao regime condominial regulado pela Lei nº 4.591/64, é recomendável que o serventuário do Registro Imobiliário, quando da efetivação de tais atos, anote, por averbação, na matrícula matriz a designação numérica ou alfabética da unidade cuja matrícula própria foi aberta no Registro Geral, e o número de ordem dessa matrícula.

Igualmente pode ser procedido pelos que houveram, em virtude de doação “inter vivos” ou sucessão “mortis causa” (conforme títulos já registrados), edifício composto de unidades isoladas entre si, em condomínio indiviso.

Por testamento, o condomínio especial será instituído se, por exemplo, o testador, proprietário exclusivo de um edifício composto de apartamentos, salas ou lojas, legar tais unidades isoladamente a diversas pessoas, desdobrando, destarte, um imóvel único (assim registrado no Cartório Imobiliário) em tantos imóveis quantas sejam as unidades isoladas de que se componha o edifício.

 Se não constar da respectiva verba testamentária os elementos necessários à instituição do condomínio em planos horizontais prescritos pela Lei 4.591/64 (Art. 7º), nem por isso dita verba deixará de ser cumprida, uma vez que, aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários (Código Civil anterior, Art. 1.572 - Código Civil atual, Art. 1.784), independentemente de qualquer outra formalidade. Todavia, como a instituição do condomínio especial deve ser obrigatoriamente registrada no Cartório Imobiliário competente, conforme prescreve o invocado Art. 7º da Lei 4.591/64, cumpre, então, ao inventariante do espólio do testador, por iniciativa própria ou por provocação dos interessados, apresentar esses elementos, o que poderá fazê-lo tanto na oportunidade em que prestar as suas primeiras declarações quanto no ensejo em que se tiver de deliberar sobre a partilha, nos autos do respectivo inventário (CPC, Arts. 620, a, 647 e 1653).

Se assim ocorrer, julgada a partilha e expedidos em favor dos legatários das unidades autônomas os respectivos formais de partilha, destes deverão constar, além das peças processuais estabelecidas pelo CPC (Art. 655), os elementos inerentes ao condomínio especial e que integraram as declarações preliminares ou o esboço da partilha.

Ao receber os primeiros desses títulos judiciais, o oficial do Cartório Imobiliário abrirá a matrícula do edifício no seu todo, se esta não preexistir, na mesma registrando o condomínio especial à vista dos elementos constantes do título apresentado, observando a sistemática descrita anteriormente neste trabalho.

 Em seguida, abrirá no Registro Geral matrícula própria para a unidade autônoma objeto do legado, descrevendo-a e caracterizando-a nos mesmos termos explicitados na última exposição, onde registrará dito legado com os requisitos ínsitos ao ato. Mas, se porventura não constar da verba testamentária ou do processo do inventário os elementos pertinentes ao condomínio especial instituído pelo testador, expedindo-se os formais de partilha em favor dos legatários desprovidos desses elementos, o oficial do Cartório Imobiliário sobrestará o registro desses títulos, não só para que sejam cumpridas as exigências constantes do Art. 7º da Lei 4.591/64 (registro da instituição), como também para que se observe a Lei de Registros Públicos, que estaria desatendida no que respeita aos seus princípios de continuidade e especialidade, face não contar o imóvel objeto do título judicial com registro anterior próprio, do mesmo constando a sua caracterização autônoma.

Em tais casos, a solução será o requerimento, formulado pelos interessados, dirigido ao oficial do cartório, instruído com a documentação legalmente exigida, nos termos já delineados anteriormente.

Originariamente, o condomínio em planos horizontais é instituído mediante incorporação imobiliária, assim considerada a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas, considerando-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que, embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceita propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.

Presume-se a vinculação entre a alienação das frações ideais do terreno e o negócio da construção, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda de cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovação de autoridade administrativa, o respectivo projeto de construção, respondendo o alienante como incorporador (cf. Lei 4.591/64, Art. 28 e Parágrafo Único e Art. 29 e Parágrafo Único).

ARTIGO DE Rafael Gondim Fialho Guedes

FONTE: http://www.buscalegis.ufsc.br/revistas/files/anexos/9553-9552-1-PB.pdf

Grifo e atualização para artigos do NOVO CPC

REFERÊNCIAS

CARVALHO, Antônio José Ferreira. O Condomínio Na Prática. 3.ª Ed., Rio de Janeiro, Editora Liber Juris LTDA., 1985. PEREIRA, Caio Mario da Silva. Condomínio E Incorporações. 5.ª Ed., Rio de Janeiro, Editora Forense.

AGUIAR VALLIM, João Rabello de. Direito Imobiliário Brasileiro (Doutrina e Prática), 2.ª Ed., São Paulo, Editora Revista dos Tribunais – 1984, pp. 242/243.

NÁUFEL, José. Novo Dicionário Jurídico Brasileiro, 8.ª Ed., São Paulo, Editora Ícone, 1989, p. 322. GONDO, J. Nascimento Franco Nisske. Condomínio Em Edifícios. 4.ª Ed., São Paulo, Editora Revista Dos Tribunais LTDA., 1987.

VIANA, Marco Aurélio da Silva. Manual do Condomínio e das Incorporações Imobiliárias. 2.ª Ed., São Paulo, Editora Saraiva, 1982. FRANÇA, R. Limongi. Jurisprudência do Condomínio. São Paulo, Editora Revista dos Tribunais, 1977.

JACOMINO, Sergio (Coord). Registro de Imóveis. Estudos De Direito Registral Imobiliário. XXII Encontro de Oficiais de Registro De Imóveis do Brasil. Cuiabá – Mato Grosso / 1995. Instituto De Registro Imobiliário Do Brasil, Sergio Antonio Fabris Editor, Porto Alegre / 1997.

NEGRÃO, Theotonio e GOUVÊA, José Roberto Ferreira. Código Civil e legislação civil em vigor. 23.ª Ed., São Paulo, Editora Saraiva, 2004.

AGUIAR VALLIM, João Rabello de. Direito Imobiliário Brasileiro (Doutrina e Prática), 2.ª Ed., São Paulo, Editora Revista dos Tribunais – 1984, pp. 242 e 243. *Estudante do 10º semestre do Curso de Direito das Faculdades Jorge Amado, SalvadorBahia. Disponível em: < http://www.pesquisedireito.com/o_condominio_por_un_aut.htm >. Acesso em: 09 jul. 2007.

Acesso completo a Lei vide http://www.stc.ma.gov.br/legisla-documento/?id=4324

(...)

CAPÍTULO III

DO IMPOSTO SOBRE A TRANSMISSÃO “CAUSA MORTIS” E DOAÇÃO, DE QUAISQUER BENS OU DIREITOS

SEÇÃO I

DA INCIDÊNCIA

Art. 105. O Imposto sobre a Transmissão “Causa Mortis” e Doação, de Quaisquer Bens ou Direitos - ITCD, incide sobre a transmissão “Causa Mortis” e a Doação de:

I - propriedade ou domínio útil de bens imóveis;

II - direitos reais sobre imóveis;

III -direitos relativos às transmissões referidas nos incisos anteriores;

IV - bens móveis, semoventes, direitos, títulos e créditos.

NR MP nº069/09, Lei nº 9.127/10

§ 1º O imposto é devido quando o imóvel transmitido, ou sobre que versam os direitos transmitidos seja situado em território deste Estado, mesmo que a mutação patrimonial decorra de sucessão aberta fora dele.

§ 2º Nas transmissões “Causa Mortis” e Doação ocorrem tantos fatos geradores distintos quantos forem os herdeiros, legatários ou donatários.

Art. 106. A incidência do imposto alcança:

I - as transmissões ou doações que se referirem a imóveis situados no território maranhense, inclusive os direitos a eles relativos;

II - as doações, cujo doador tenha domicílio neste Estado ou quando nele se processar o arrolamento relativamente a bens móveis, direitos, títulos e créditos;

III - a instituição de usufruto vitalício ou temporário;

IV - a herança ou legado mesmo no caso de sucessão provisória.

V - a transmissão decorrente de doação de quaisquer bens e direitos, a qualquer título, ainda que em adiantamento da legítima;

VI - a transmissão do montante excedente da meação, por ocasião da partilha de quaisquer bens e direitos existentes sob o regime de comunhão, na ação de separação judicial ou de divórcio;

VII - a transmissão do montante excedente da meação, por ocasião da partilha de quaisquer bens e direitos adquiridos, no período de convivência estável, por qualquer um dos conviventes;

VIII - a desistência de herança ou legado com determinação do beneficiário;

IX - o recebimento de quantias depositadas em contas bancárias de poupança ou em conta-corrente em nome do de cujus.

§ 1º Para os efeitos deste artigo, equipara-se à doação qualquer ato ou fato não oneroso que importe ou resolva a transmissão de quaisquer bens ou direitos, tais como renúncia, desistência e cessão.

§ 2º O imposto incidirá sobre a doação se:

I - o doador tiver domicílio no Estado, no caso de bens móveis;

II - o doador não tiver residência ou domicílio no País, e o donatário for domiciliado no Estado.

§ 3º Quando o doador tiver mais de um domicílio, será considerado domiciliado neste Estado, para os efeitos deste artigo:

I - a pessoa natural que tiver no território maranhense o centro habitual de suas ocupações;

II - a pessoa jurídica de direito privado ou o empresário individual,

relativamente ao estabelecimento onde ocorreu o fato ou foi praticado o ato que deu origem

à obrigação tributária;

III - a pessoa jurídica de direito público, relativamente à repartição onde ocorreu o fato ou foi praticado o ato que deu origem à obrigação tributária;

§ 4º Nas doações remuneratórias ou com encargos, incluir-se-ão na incidência do imposto referido neste artigo os valores apurados na remuneração do serviço e os relativos ao cumprimento do encargo.

AC incisos V a IX e NR dos parágrafos pela MP nº 069/09, Lei nº 9.127/10

SEÇÃO II

DA NÃO INCIDÊNCIA

Art. 107. O Imposto sobre a Transmissão “Causa Mortis” e Doação, de Quaisquer Bens ou Direitos, não incide sobre as transmissões “causa mortis” e as doações:

I - à União, aos Estados, ao Distrito Federal, Municípios, suas autarquias, e fundações instituídas e mantidas pelo Poder Público, vinculadas as suas atividades essenciais ou às delas decorrentes;

II - aos templos de qualquer culto;

III - aos partidos políticos, inclusive suas fundações, às entidades sindicais dos trabalhadores, às instituições de educação e de assistência social, sem fins lucrativos, atendidos os requisitos da lei.

Parágrafo único. A não-incidência prevista neste artigo:

I - não se aplica ao patrimônio, à renda e aos serviços, relacionados com exploração de atividades econômicas regidas pelas normas aplicáveis a empreendimentos privados, ou em que haja contraprestação ou pagamento de preços ou tarifas pelo usuário, nem exonera o promitente comprador da obrigação de pagar imposto relativamente ao bem imóvel.

II - é condicionada a que os bens, direitos, títulos ou créditos se destinem ao atendimento das finalidades essenciais das entidades mencionadas neste artigo, bem como que elas:

a) não distribuam qualquer parcela de seu patrimônio ou de suas rendas, a qualquer título;

b) apliquem integralmente, no País, os seus recursos na manutenção de seus objetivos institucionais;

c) mantenham escrituração de suas receitas e despesas em livros revestidos de formalidades capazes de assegurar sua exatidão.

AC parágrafo único MP nº 069/09, Lei nº 9.127/10

Art. 107- A. Fica isenta do imposto a transmissão:

I - de bem imóvel urbano, desde que constitua o único bem a ser partilhado e que a sua avaliação seja igual ou inferior a trinta e duas vezes o valor do salário-mínimo vigente no Estado à época da transmissão;

II - de bem imóvel rural, desde que constitua o único bem a ser partilhado e que a sua avaliação seja igual ou inferior a vinte e uma vezes o valor do salário-mínimo vigente no Estado à época da transmissão;

III - de bens e/ou direitos, transmitidos por doação, cujo valor recebido por donatário não ultrapasse o equivalente a vinte e uma vezes o valor do salário-mínimo vigente no Estado à época da transmissão;

IV - de bens de herança ou do monte-mor, cujo valor total não ultrapasse a trinta e duas vezes o valor do salário-mínimo vigente no Estado, na sucessão causa mortis.

Parágrafo único. O reconhecimento da isenção será verificado em processo, mediante requerimento do interessado à área de tributação.

AC MP nº 069/09, Lei nº 9.127/10

SEÇÃO III

DA BASE DE CÁLCULO

Art. 108. A base de cálculo do imposto é:

I - o valor venal do bem ou direito;

II - o valor do título ou do crédito.

§ 1º O valor de que trata o inciso I será determinado pela Secretaria de Estado da Fazenda, mediante avaliação feita com base nos elementos de que dispuser e ainda nos declarados pelo sujeito passivo, quando comprovados ou feita por instituição especializada credenciada pelo Poder Executivo.

§ 2º Entende-se por valor venal o valor corrente de mercado do bem ou direito.

§ 3º A Agência da Secretaria de Estado da Fazenda procederá à avaliação dos bens localizados em sua área de circunscrição, sendo que a homologação da avaliação será realizada pela unidade central de administração do ITCD.

§ 4º Discordando da avaliação, o contribuinte poderá, no prazo de 10 (dez) dias, contado da respectiva ciência, requerer avaliação contraditória.

§ 5º Correrão à conta do contribuinte todas as despesas decorrentes da avaliação contraditória.

§ 6º A base de cálculo terá seu valor revisto ou atualizado pela autoridade fazendária decorridos 180 (cento e oitenta) dias da data da avaliação, ou sempre que a Secretaria de Estado da Fazenda constatar alteração no valor venal ou vício na avaliação anteriormente realizada.

NR dos §§ acima pela MP nº 069/09, Lei nº 9.127/10

Art. 109. Nas transmissões “Causa Mortis”, corrigir-se-á a expressão monetária da base de cálculo para o dia de vencimento do prazo do pagamento do crédito tributário respectivo.

SEÇÃO IV

DA ALÍQUOTA

Art. 110. As alíquotas do ITCD são:

I - de 2% (dois por cento):

a) nas doações de quaisquer bens ou direitos;

b) nas instituições de usufruto.

II - de 4% (quatro por cento) nas demais hipóteses de incidência.

NR MP nº 069/09, Lei nº 9.127/10

SEÇÃO V

DO CONTRIBUINTE

Art. 111. Contribuinte do imposto é:

I - nas transmissões “Causa Mortis”, o herdeiro ou o legatário;

II - nas doações, o donatário.

III - na cessão não onerosa, o cessionário;

IV - na instituição de usufruto, o usufrutuário.

AC incisos III e IV pela MP nº 069/09, Lei nº 9.127/10

SEÇÃO VI

DOS RESPONSÁVEIS

Art. 112. Nas transmissões ou doações que se efetuarem sem pagamento do imposto devido, ficam solidariamente por ele responsáveis:

I - os tabeliães, escrivães e demais serventuários de ofício, pelos tributos devidos sobre os atos praticados por eles, em razão de seu ofício, ou pelas omissões por que forem responsáveis;

II - a empresa, instituição financeira ou bancária e todo aquele a quem caiba a responsabilidade pelo registro ou pela prática de ato que implique a transmissão de bem móvel e respectivos direitos e ações;

III - o doador;

IV - qualquer pessoa física ou jurídica que detenha a posse do bem

transmitido na forma desta Lei.

SEÇÃO VII

DO PAGAMENTO

Art. 113. O imposto será pago na forma e nos prazos definidos em regulamento:

I - antes de transitar em julgado a sentença homologatória da ação de separação judicial ou de divórcio, ou antes, da partilha de bens, quando se tratar de união estável.

II - antes da lavratura da escritura pública e do registro de qualquer instrumento.

Parágrafo único. Os juros de mora sobre débitos em atraso serão calculados e pagos em conformidade com o art. 231 desta Lei.

NR MP nº 069/09, Lei nº 9.127/10

SEÇÃO VIII

DA FISCALIZAÇÃO

Art. 114. Os escrivães, tabeliães, oficiais de notas, de registro de imóveis e de registro de títulos e documentos e quaisquer outros serventuários da justiça não poderão praticar atos que importem transmissão de bens imóveis ou de direitos a eles relativos, bem como cessões sem que os interessados apresentem comprovante original do pagamento do imposto.

Art. 115. Os escrivães, tabeliães, oficiais de notas, de registro de imóveis e de registro de títulos e documentos ficam obrigados a facilitar à fiscalização do órgão da Receita Estadual o exame em Cartório, dos livros, registros e outros documentos e a lhe fornecer, gratuitamente, quando solicitada, oficialmente, certidão de atos que forem lavrados, transcritos, averbados ou inscritos e concernentes a imóveis ou direitos a eles relativos.

Art. 115-A. A Junta Comercial do Estado do Maranhão (JUCEMA) comunicará à autoridade fazendária a entrada de qualquer instrumento que altere a participação societária de titulares de empresas, seja na transferência por cessão, doação, renúncia ou falecimento, na forma disciplinada pela Secretaria de Estado da Fazenda.

AC MP nº 069/09, Lei nº 9.127/10

Art. 115-B. Os titulares de Cartórios de Notas, de Registro de Pessoas Jurídicas, de Cartórios de Registro de Imóveis e de Cartórios de Pessoas Naturais comunicarão à autoridade fazendária a formalização e/ou registro de qualquer instrumento que altere a participação societária de titulares de empresas, em razão de transferência por cessão, doação, renúncia ou falecimento, na forma disciplinada pela Secretaria de Estado da Fazenda, ou do qual decorra a transferência de imóveis ou a expedição de atestado de óbito.

AC MP nº 069/09, Lei nº 9.127/10

Art. 115-C. As comunicações de que tratam os arts. 115-A e 115-B deverão ser efetuadas até o dia 10 do mês subsequente àquele em que ocorrerem os referidos eventos.

AC MP nº 069/09, Lei nº 9.127/10

SEÇÃO IX

DAS MULTAS

Art. 116. A falta de pagamento do imposto, no todo ou em parte, na forma e nos prazos previstos em regulamento, apurada mediante procedimento fiscal, sujeitará os contribuintes ou responsáveis a multa de 50% (cinqüenta por cento) do valor do imposto devido.

Art. 117. A omissão ou inexatidão de declaração relativa a elementos que possam reduzir o valor do imposto sujeitará os contribuintes e responsáveis à multa de 80% (oitenta por cento) do valor do imposto que deixou de ser pago.

NR MP nº 069/09, Lei nº 9.127/10

Art. 117-A. A falta de pagamento do imposto em virtude de fraude, dolo ou simulação sujeitará os contribuintes ou responsáveis multa de 100% (cem por cento) AC MP nº 069/09, Lei nº 9.127/10

Art. 118. O descumprimento do disposto no art. 114 sujeitará o serventuário ao pagamento de multa de R$ 1.000,00 (um mil reais), para cada fato gerador, sem prejuízo da aplicação de outras penalidades previstas em lei.

NR MP nº 069/09, Lei nº 9.127/10

Art. 118-A. As multas previstas neste Capítulo serão reduzidas de acordo com o art. 83 desta Lei.

AC MP nº 069/09, Lei nº 9.127/10

Art. 119. O pagamento espontâneo do imposto, fora dos prazos estabelecidos, sujeitará o contribuinte à multa de 2% (dois por cento) do valor do imposto.

NR MP nº 069/09, Lei nº 9.127/10

SEÇÃO X

DA RESTITUIÇÃO

Art. 120. O imposto pago será devolvido, no todo ou em parte, quando:

I - não se completar o ato ou contrato sobre que se tiver pago;

II - for declarada, por decisão judicial transitada em julgado, a nulidade do ato ou contrato pelo qual tiver sido pago;

III - for posteriormente reconhecida a não incidência;

IV - houver sido pago a maior ou indevidamente;

NR MP nº 069/09, Lei nº 9.127/10

V - aparecer ausente nos casos de sucessão provisória.

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3 – JUSTIÇA ELEITORAL – Utilizar o INFODIP. https://apps.tre-ma.jus.br/infodipweb/home/

Elemento destacado da propriedade – que é na essência o maior de todos os direitos reais – que congrega em si todos os poderes originários do domínio – o uso, gozo e a disponibilidade – o usufruto, inserto como direito real no elenco do artigo 1.225, IV do Novo Código Civil, está disciplinado nos artigos 1.390 a 1.411 do mesmo Código.

Não fez o NCC, como no Código de 1.916, a conceituação desse importante e usual direito real, já fixado e solidificado pela doutrina e jurisprudência no decorrer dos tempos. A própria definição etimológica do termo já o identifica: o poder de fruir as utilidades e frutos de uma coisa enquanto temporariamente destacado da propriedade.

Como restrição de vulto ao direito de propriedade, ao usufrutuário é conferido o uso e gozo da coisa (jus utendi e jus fruendi), retendo o titular de domínio o poder de disponibilidade (o jus abutendi).

Na verdade não há fracionamento da propriedade com a constituição do direito real do usufruto, limitativo daquele direito maior, mas uma imposição de ônus temporário que cessará na forma prescrita no artigo 1.410, I a VI, com o cancelamento subseqüente no assento imobiliário, expressão que em boa hora foi incluída na redação do citado artigo, visando adequar-se aos dispositivos do Regulamento de Registros Públicos, como ato obrigatório e negativo para a extinção e liberação do ônus constituído.

Dentre as formas de extinção do direito real de usufruto, o legislador incluiu o ato de renúncia, não previsto no Código de 1916, e um dos mais praticados diuturnamente e que exige instrumento público adequado. Não obstante servidão pessoal vinculada à própria pessoa e que com ela se extingue, exige-se, para a renúncia do direito, a outorga uxória ou consentimento marital, se casado o usufrutuário, exceto quando se tratar de  regime da separação absoluta dos bens (art. 1647, do NCC).

As várias formas de constituição do direito real do usufruto que aportam no registro imobiliário são amplamente conhecidas. Há as que nascem da vontade das partes, por atos inter vivos, a título oneroso, como a instituição e a venda; há os gratuitos, como na doação ou legado. Muito mais presente nos negócios graciosos - como na doação, em que o titular de domínio conserva a utilidade da coisa.

O chamado usufruto reservado (ou deducto), embora não comum, pode surgir em título oneroso com dois atos obrigatórios a serem praticados na matrícula. O registro da constituição do usufruto pela reserva e o da doação do imóvel, que passa a ser gravado com o direito real do usufruto.

Importante e inovador dispositivo foi incluído no novo Código Civil em seu artigo 1.391, in verbis:

"O usufruto de imóveis, quando não resulte de usucapião, constituir-se-á mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis"

Referido dispositivo, correspondente ao art. 715 do Código anterior, obriga, à exceção do de usucapião, o registro obrigatório não só do usufruto decorrente da vontade das partes como das demais espécies, como as que decorrem de direito sucessório e de família, que se constituem ope legis, os chamados usufruto legal ou vidual. Se antes não obrigatória, a publicidade registrária passa a ser necessária para prevenir terceiros. É a valorização do Registro Imobiliário, organismo que deve concentrar e dar ampla publicidade às mutações que a propriedade experimenta.

Prestigia-se, em bom momento, os princípios da concentração e da publicidade, que o E. Conselho Superior da Magistratura paulista já vinha defendendo (v.g. Ap. Cível n. 68.107-0/6 - DOJ de 26/05/2000)

São características essenciais do direito real do usufruto e que representam a sua maior vantagem: a sua inalienabilidade, tendo como conseqüência a sua impenhorabilidade, e a temporariedade. Permitir aliená-lo, em ordem sucessiva, é descaracterizá-lo, pois o caráter temporário é de sua própria essência. O limite máximo é o da vida do usufrutuário, se pessoa natural, ou de 30 anos, se pessoa jurídica (redação do NCC), ou ainda pelo implemento da condição ou termo de duração estabelecidos para a sua vigência.

O mais discutido dos artigos do Código de 1916, que vedava a transferência do usufruto por alienação (artigo 717), sobre o qual formou-se sólida jurisprudência, teve considerável melhora em nova redação, com exclusão de palavras inúteis e desnecessárias como requerem os léxicos jurídicos. O art. 1.393 do novo Código está assim redigido:

"Não se pode transferir o usufruto por alienação, mas o seu exercício pode ceder-se por título gratuito ou oneroso"

Foi suprimida, por desnecessária, a expressão "o usufruto só se pode transferir, por alienação, ao proprietário da coisa", mantida a cessão por título gratuito ou oneroso do seu exercício.

Por óbvio, a alienação do usufruto ao proprietário do bem não está vedada, por ser esta a forma, juntamente com a renúncia, mais comum, em ato declaratório, da extinção do usufruto pela consolidação da plena propriedade na pessoa do nu-proprietário (art. 1.410, VI).

O usufruto pertence, pois, à classe dos direitos não transmissíveis, mas não em termos absolutos, o que seria totalmente inútil desde que ao usufrutuário não fosse possível fruir pessoalmente a coisa.

O que devemos sempre repetir - o que muitos relutam ainda em entender e aplicar - é que a proibição passa a existir quando o usufruto já está constituído. O poder de dispor se refere claramente à disposição constituída e não àquela que transfira direito já existente.

Confira o alerta dado pelo notável registrador Ulysses da Silva (in O Código Civil e o Registro de Imóveis – ed. Sérgio Fabris – 2003):

" O bom senso nos leva a interpretar a proibição aí contida como endereçada ao eventual usufrutuário já constituído e não ao pleno proprietário, porque a este cabe, sem nenhum embargo, o direito de instituir o usufruto a quem lhe aprouver"

Nada mais correto. A partir de sua constituição, permitir alienar o usufruto em ordem sucessiva é descaracterizá-lo completamente, fazendo do usufruto um novo usufruto, eternizando-se esse direito real sem possibilidade de que o nu-proprietário venha a exercitar o domínio pleno da propriedade.

Como dito, a redação do artigo 1.393 do Novo Código não contempla qualquer alteração substancial que obrigue modificar o mesmo tratamento doutrinário e jurisprudencial alcançado ao longo dos tempos.

Vejamos, mais uma vez, os exemplos  amplamente conhecidos e aceitos pela doutrina e jurisprudência de transferência do usufruto que não afrontam referido dispositivo e que não representam a sucessividade desse direito:

1) o titular de domínio aliena a nua propriedade a A e o usufruto a B. O usufruto é aqui constituído, não podendo mais o usufrutuário dele dispor em favor de terceiros, o que caracterizaria o usufruto sucessivo, proibido pela lei. A alienação será possível tão-somente ao adquirente da nua propriedade (A), fato que consolida a propriedade (art. 1.410, VI);

2) de igual forma, por legado, o proprietário deixa a A a nua propriedade e a B o usufruto.

3) outro exemplo, que passará a ser comum com a nova roupagem dada pelo fideicomisso no novo Código Civil, previsto no art. 1.572, parágrafo único. Se ao tempo da morte do testador (fideicomitente), já tiver nascido o fideicomissário, passará o fiduciário a ser usufrutuário do bem fideicometido. A propriedade é bipartida, exercendo o fideicomissário o domínio do imóvel gravado com o usufruto.

Nestes três exemplos a propriedade é bipartida, são operações jurídicas que não afrontam a proibição contida no analisado artigo 1.393, sem qualquer impedimento ou restrição, não existindo qualquer outro dispositivo que direta ou indiretamente venha a impedir referidas transferências.

4) não há proibição, também, que o nu-proprietário, conjuntamente com o usufrutuário, transfiram o pleno domínio a terceiro. O motivo é simples. Nesse caso, pela adjunção de todos os elementos da propriedade – uso, gozo e disponibilidade – consolida-se o domínio pleno da propriedade. Não há a figura do usufruto sucessivo - o que ocorreria se, diferentemente, a propriedade fosse novamente bipartida. Nessa operação, há o cancelamento indireto do usufruto, mantido o seu registro apenas como origem e base da alienação efetuada.

Não teria sentido, ou mesmo fundamento jurídico, exigir-se, para alcançar o mesmo propósito, a prévia renúncia do usufruto pelo usufrutuário, para a posterior transferência do domínio pleno do imóvel pelo proprietário. Em qualquer dos exemplos não há a perpetuação proibida do direito real do usufruto, pela consolidação do domínio pleno na pessoa do adquirente. O que se deve prestigiar é a vontade das partes em ato menos oneroso e não proibido pelo legislador.

Cabe, sim, recusar atos que a lei impede em que o usufruto sucessivo se faz presente. Institui-se em favor de uma pessoa para, com sua morte, ser transmitida a outra. Exemplo clássico que deve ser coibido.

A cessão por título gratuito ou oneroso do exercício do usufruto, preservada no mesmo artigo 1.393 do Novo Código, não se confunde com o direito real propriamente dito. Relação meramente pessoal e faculdade de perceber as vantagens e frutos da coisa, por isso insusceptível de acessar o registro imobiliário.

Ao ceder o exercício do usufruto, o usufrutuário está cedendo a percepção dos frutos advindos da coisa (direito pessoal) mantendo consigo o direito real que é intransferível a terceiros. A renda advinda da locação, percepção dos direitos advindos de uma lavoura, são exemplos inseridos no campo dos direitos pessoais e obrigacionais - não reais.

Válida a penhora sobre o exercício do usufruto caso contenha expressão econômica, com o que o credor poderá obter rendimentos periódicos para saldar seu crédito. Não cabe a penhora sobre o direito real de usufruto, inalienável e impenhorável pela sua própria natureza. Por isso não pode alcançar o registro imobiliário, quer como direito real (por ser inalienável) quer como exercício, por ser pessoal.

O usufruto simultâneo ou conjuntivo não se confunde com o sucessivo. O artigo 1.411 manteve a mesma redação do artigo 740 do Código de 1.916.

"constituído o usufruto em favor de duas ou mais pessoas, extinguir-se-á a parte em relação a cada uma das que falecerem, salvo se, por estipulação expressa, o quinhão desse couber ao sobrevivente"

No sucessivo (não admitido), para solidificar o entendimento, o usufrutuário exerce sozinho o direito de usar e gozar do bem e por sua morte ou por certa condição ou termo, transmitir a outrem ou seu sucessor.

No simultâneo, configura-se a pluralidade de usufrutuários, que a um só tempo gozam da coisa usufruída, com a possibilidade de inserção de cláusula de acrescer, se convencionada, ao usufrutuário sobrevivente. Indispensável que no ato da constituição sejam declinados os nomes de todos os usufrutuários e de forma expressa a subsistência do mesmo usufruto em favor dos demais.

Não estipulada a cláusula de acrescer, pela superveniência da morte de um dos usufrutuários, consolida-se na pessoa do nu-proprietário a plena propriedade da parte ideal do usufrutuário falecido.

O registrador há que estar atento para a elaboração correta da averbação -ou do cancelamento parcial do usufruto e união ao nu-proprietário ou a de acrescer ao cônjuge ou usufrutários sobrevivos, de maneira que os respectivos titulares exerçam na plenitude seus legítimos direitos.

Grifo de Winderson Marques

Texto de Ademar Fioranelli

FONTE: http://www.irib.org.br/obras/o-usufruto-e-o-novo-codigo-civil-a-proibicao-de-alienar-o-direito