Comentários de Mario Gilberto sobre a MP 759 de 2016 - Regularização Fundiária

Sempre, sonhei que havia a necessidade de facilitar a regularização ambiental, urbanística e fundiária dos parcelamentos de solo urbanos informais consolidados, que existem há várias décadas em todo território nacional, em especial aqui, no Distrito Federal, onde vive uma população de mais de seiscentas mil pessoas em verdadeiro estado de segregação social, que é perseguida, diariamente, por agentes públicos, que deveriam trabalhar no sentido de alcançar, na via administrativa ou judicial, a regularização destes núcleos urbanos informais. 

Com o presente de Natal, o Presidente da República, Michel Temer, no dia 22 de dezembro de 2016 assinou a Medida Provisória nº 759, que foi publicada no Diário Oficial da União do dia 23.12.2016, que institui normas gerais e procedimentos aplicáveis, no território nacional, para Regularização Fundiária Urbana – REURB, que abrange medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais, que visam à regularização de núcleos urbanos informais consolidados de fatos, existentes até o dia 23.12.2016. 

 Posso afirmar, sem medo de errar, que a Medida Provisória consiste numa verdadeira revolução no processo de regularização e registro dos assentamentos urbanos informais, localizados em todo o território nacional. Mas, para alcançar resultado útil na aplicação da Medida Provisória nº 759, de 2016 será necessário que nas Prefeituras Municipais e no Distrito Federal hajam autoridades públicas comprometidas com a regularização dos espaços urbanos informais, que tenham, também, a clareza suficiente de que eles foram eleitos para melhorar a qualidade de vida dos habitantes e que todos os seus atos deverão ser pautados dentro do princípio da legalidade, sem qualquer interferência de outras autoridades públicas, que não se elegeram, mas acreditam que, de maneira arbitrária, podem mandar e desmandar nos destinos cidadãos que lhes pagam seus polpudos salários. 

A Regularização Fundiária Urbana (REURB), de acordo com a MP nº 759/2016 se trata de uma nova modalidade de legalizar os espaços urbanos informais, tanto é verdade que aquela nova ordem jurídica traz no seu bojo os princípios seguintes: – afasta a aplicabilidade da velha e autoritária Lei Federal nº 6.766/79, que dispõe sobre a regularização do parcelamento do solo urbano em todo o território nacional, com exceção dos artigos 50, 51 e 52, que dizem respeito aos crimes de parcelamento de solo urbano. 

Registre-se que o artigo 57 da MP nº 6766/79 merece aplausos, pois, ele não permitirá que burocratas lotados nas Prefeituras e no Distrito Federal possam continuar desconhecendo a realidade de fato dos espaços urbanos informais consolidados há várias décadas; – A Regularização Fundiária Urbana se divide em 02 (duas) modalidades: a) REURB – S: aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados pela população de baixa renda e para este caso, o Poder Público (Prefeitura e Distrito Federal) tem a obrigação de custear todos os estudos técnicos ambientais, urbanísticos, inclusive, implantar as benfeitorias, a exemplo de redes de energia elétrica, água potável, esgoto sanitário, rede de águas pluviais, pavimentação, etc, inclusive, o registro do loteamento urbano, perante o cartório imobiliário competente. (Obs: O conceito de baixa renda, de acordo com a UNDP – Unite Nations Development Progrmme – é aquela pessoa que ganha e vide com até 2 dólares por dia). b) REURB – E : Se destina aos núcleos urbanos informais de interesse específico ocupados por populações que não sejam consideradas de baixa renda. – A Regularização Fundiária Urbana não se aplica aos espaços habitados em áreas de riscos geotécnicos. Neste caso, deverá haver estudos prévios, a a fim de examinar a possibilidade de eliminação, correção ou administração do risco na parcela por ela afetada. (art. 12, § 1º) – Constatadas as habitações localizadas, em área de risco, deverá a Prefeitura ou o Distrito Federal realocar a população afetada; – De acordo com a MP nº 759, de 2016 poderão requerer a REURB: A União, os Estados, o Distrito Federal, os Municípios, os seus beneficiários, individual ou coletivamente, diretamente ou por meio de cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações, organizações sociais, organizações da sociedade civil de interesse público ou outras associais civis que tenham por finalidade atividades nas áreas de desenvolvimento urbano ou regularização fundiária urbana.

 – A Regularização Fundiária Urbana, de acordo com o artigo 21, da MP nº 759, trouxe outra grande novidade, ao dispor que: “Art. 21. A legitimação fundiária constitui forma originária de aquisição do direito real de propriedade, conferido por ato discricionário do Poder Público àquele que detiver área pública ou possuir área privada, como sua, unidade imobiliária com destinação urbana, integrante de núcleo urbano informal consolidado.” § 1º. Na legitimação fundiária, o beneficiário adquire a unidade imobiliária, com destinação urbana devidamente regularizada livre e desembaraçada de quaisquer ônus, direitos reais, gravames ou inscrições, eventualmente existentes em sua matrícula de origem, exceto quando esses disserem respeito ao próprio legitimado.” – Este artigo 21, da MP nº 759, de 2016, acima citado, foi uma excelente inovação introduzida no sistema jurídico imobiliário brasileiro, pois, a forma de aquisição originária da propriedade se dá, quando esta é adquirida sem vínculo com o dono anterior, de modo que o ocupante legítimo do imóvel sempre vai adquirir a propriedade plena, sem nenhuma restrição, sem nenhum ônus. (Obs: O exemplo da aquisição originária é a Usucapião). – A REURB visa alcançar a regularização dos imóveis destinados predominantemente à moradia de seus ocupantes, sejam eles privados, públicos ou em copropriedade com ente público ou privado. (artigo 9º, inciso I, alínea ‘b’). (Obs: Traduzindo este dispositivo, para o bom português: Esta modalidade de regularização permite que, mesmo se o loteamento urbano informal esteja localizado em área que se encontra em estado de comunhão entre o Poder Público e o proprietário particular, ainda assim, a MP nº 759/2016 permite a regularização do espaço urbano informal existente até a data de 23.12.2016, pois, segundo o artigo 21 da referida Medida Provisória, a legitimação fundiária constitui em forma originária de aquisição do direito real de propriedade, direito este conferido por ato discricionário do Poder Público àquele que detiver área pública ou possuir área privada, como sua, onde esteja localizada a unidade imobiliária com destinação urbana, integrante de núcleo urbano informal consolidado. – Esta nova modalidade de regularização do espaço urbano informal, para os casos dos condomínios situados em comunhão entre particulares, em terras de propriedade da União e da TERRACAP se ajustou como uma luva, pois, os processos demarcatórios e divisórios de terras em comum, que tramitam na Justiça local há mais de 03 (três) décadas, sem solução definitiva, na verdade, se tratam de um sumidouro de dinheiro dos condôminos, tendo em vista a notória falta de experiência da maioria dos operadores do Direito, a exemplo de Juízes, Promotores de Justiça, Advogados, Peritos Oficiais e outros técnicos que, de qualquer maneira, se envolvem no processo de regularização das terras no Distrito Federal, a exemplo dos processos demarcatórios e divisórios das Fazendas Papuda, Taboquinha, Paranoá, etc. – Mas, com a edição da MP nº 759, de 2016, pela primeira vez alguém lembrou que no território nacional existem milhares de parcelamentos de solo urbanos informais, denominados condomínios horizontais, verticais ou mistos, onde habitam milhares de pessoas e que merecem viver dentro de um ambiente regularizado. (art. 9º, inciso I, alínea ‘b’); – Aqueles parcelamentos de solo urbanos que foram aprovados e por qualquer razão não alcançaram o registro do seu memorial de loteamento, perante o cartório de imóveis, de acordo com o artigo 9º, II, da MP nº 759/2016 poderão ser regularizados com base na REURB; – A Prefeitura ou o Distrito Federal poderá dispensar as exigências relativas ao percentual e as dimensões de áreas destinadas ao uso público ou ao tamanho dos lotes, bem como outros parâmetros urbanísticos e edilícios (art. 9º, § 1º); – Os núcleos habitacionais informais situados em áreas rurais poderão ser regularizados com base na REURB (Art. 9º, § 2º); – Constatado que o parcelamento de solo se encontra total ou parcialmente localizados em área de preservação permanente (APP), o núcleo urbano informal poderá ser regularizado com base na REURB, mas, neste caso, deverão ser observadas as regras contidas nos artigos 64 e 65, da Lei Federal nº 11.977/2009, que exigem a realização de estudos geotécnicos prévios. Isto significa dizer que a casa de moradia somente poderá ser demolida, na hipótese de haver comprovado risco para o seu habitante. – Os espaços urbanos informais localizados às margens de reservatórios artificiais, que se destinam a geração de energia ou abastecimento público, que tiveram seus contratos de concessão assinados antes de 24.08.2001, igualmente, poderão ser regularizados com base na REURB, a exemplo dos parcelamentos informais localizados ao longo do Lago Paranoá. (Art. 9º, § 4º, da MP/759) – A MP nº 759/2016, dentre outras obrigações, impõe ao Poder Público (Prefeitura e Distrito Federal) o dever de identificar os núcleos urbanos informais, organizá-los e assegurar a prestação de serviços públicos, de modo a melhorar a qualidade de vida de seus ocupantes. Isto significa dizer que a Prefeitura e o Distrito Federal, a partir da data da publicação da mencionada MP 759 terão que garantir o acesso da população à água potável, fornecimento de energia elétrica, esgoto sanitário e outras benfeitorias que permitam melhorar a qualidade de vida da população que vive em estado de informalidade. – A REURB tem como objetivo garantir o direito social à moradia digna e às condições de vida adequadas da população, que vive em verdadeiro estado de segregação. De público, quero registrar os nossos agradecimentos a Tadeu Felippelli, que na condição de assessor da Presidência da República, quando da publicação da Medida Provisória nº 759, de 2016, teve a deferência e a paciência de ouvir os apelos das lideranças dos Condomínios Horizontais do Distrito Federal. Na ocasião em que tivemos reunidos no Palácio do Planalto informamos aos assessores da Presidência da República que ainda existem alguns pequenos ajustes que deverão ser feitos na Medida Provisória nº 759/2016, a exemplo da definição do preço da terra nua, que na visão dos moradores em terras de domínio público deverá ser aquele que consta no artigo 4º, § 2º, da Lei Distrital nº 954/1995 que dispõe: “Art. 4º A avaliação da terra nua a ser objeto de alienação será feita, separadamente, pela TERRACAP e por outra entidade avaliadora integrante da administração pública, preferencialmente a Caixa Econômica Federal, prevalecendo, como preço, a média aritmética entre os dois laudos, correndo as despesas à conta da primeira. § 1º Os custos decorrentes da avaliação de outra entidade avaliadora que não a TERRACAP, bem como das custas decorrentes do registro cartorial, serão incorporados ao valor de venda do imóvel. § 2º Na avaliação de que trata o caput deste artigo serão desconsideradas as benfeitorias e a valorização decorrente de implantação de infra-estrutura já realizada.” A definição legal do preço da terra nua não constou da Medida Provisória nº 759, de 2016, mas, poderá ser objeto de emenda parlamentar a ser oferecida por senadores ou deputados e, neste caso, caberá as associações de moradores atuarem de força ativa, junto aos senadores e deputais federais, para a inclusão daquele dispositivo legal que consta no artigo 4º, § 2º, da Lei Distrital nº 954/95. Por fim, não poderia deixar de agradecer, também, ao combativo jornalista Toni Duarte, editor do Radar DF que nos cedeu este espaço importante, para que pudéssemos emitir as nossas primeiras impressões sobre a eficácia da Medida Provisória nº 759, de 2016, a qual sendo bem aplicada por Administradores Públicos responsáveis, com certeza, brevemente, trará a solução definitiva para a Regularização Fundiária Urbana de milhares de núcleos habitacionais informais existentes em todo o território nacional. Enfim, em um País com as dimensões continentais como é o Brasil, não se pode e não deve admitir que agentes públicos continuem, arbitrariamente, atrasando o processo de regularização fundiária com ações diretas de inconstitucionalidade sem qualquer fundamento jurídico sério, a exemplo da ADI-2990-8-DF, julgada improcedente pelo Supremo Tribunal Federal porque não foi para isto que fizeram concurso público e não é para isto que a sociedade paga seus polpudos vencimentos. Na oportunidade, quero desejar a todos um Santo Natal e um Ano Novo com a implantação imediata das regras da MP nº 759, de 2016. *Mario Gilberto é advogado/OAB-DF 4.785 

FONTE: http://www.radardf.com.br/mario-gilberto-comenta-medida-provisoria-que-ira-regularizar-a-situacao-fundiaria-do-pais-e-do-df/
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