21 de março de 2015

PORTFÓLIO: Procuração em causa própria

IRIB Responde - Procuração em causa própria – registro. 

Questão esclarece acerca do registro de procuração em causa própria.

Boletim Eletrônico do IRIB traz, nesta edição, consulta acerca do registro de procuração em causa própria. Confira como a Consultoria do IRIB se manifestou acerca do assunto valendo-se dos ensinamentos de João Baptista Galhardo:

Pergunta
Recebi para registro uma procuração em causa própria relativa a uma compra e venda. Pergunto: Uma vez que não há previsão expressa na Lei de Registros Públicos (art. 167) para o registro da procuração em causa própria, posso efetuar tal registro?

Resposta
Sobre o tema, vejamos o que nos ensina João Baptista Galhardo, em artigo publicado na Revista de Direito Imobiliário nº, 34, intitulado "A TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEL POR PROCURAÇÃO EM CAUSA PRÓPRIA", p. 20-21: REGISTRO DO MANDATO EM CAUSA PRÓPRIA:

Apresentado para registro um instrumento público de procuração ou mandato em causa própria, onde as partes estejam perfeitamente qualificadas e o outorgante identificado como o titular da propriedade transmitida e devidamente especializada, estipulado o preço e dada a quitação se onerosa a cessão dele objeto, com o consentimento expresso das partes, prova do pagamento da sisa que é o Imposto de Transmissão e apresentado no original, estando enfim presentes e cumpridos os princípios da legalidade, da continuidade e da especialidade, que sustentam o sistema registrário brasileiro, além de clara e aferida disponibilidade qualitativa e quantitativa da propriedade transmitida, o registrador, mencionando o título, data, tabelião, preço e partes, lançará na matrícula o registro, transmitindo ao mandatário o domínio do imóvel.

Pergunta-se, entretanto, como deve o registrador proceder se for apresentado para registro, juntamente com a procuração em causa própria, também o seu substabelecimento. Deve ser registrado o mandato e recusado o registro do substabelecimento sob a alegação de que com o registro do mandato transferindo a propriedade para o mandatário exaurira a procuração? Deve o Oficial lançar num mesmo registro o mandato e seu substabelecimento, terminando a propriedade em nome do substabelecido, exaurindo-se, assim, os poderes num mesmo ato?

Tratando-se de dois negócios, duas alienações, plausível o entendimento de que se deve registrar o mandato transferindo-se o imóvel para o mandatário e em seguida fazendo-se novo registro, passando o imóvel do mandatário que acabara de receber o domínio para o substabelecido.

Não pode ser outro entendimento. Ensina DE PLÁCIDO E SILVA:

Assim, bem se depreende que, equiparada à escritura de compra e venda de imóvel, promovida por outra forma, a procuração em causa própria atribui o direito de propriedade ao mandatário, para que possa, tal como ocorre na outra espécie, registrar a propriedade em nome dele, para que se lhe transmita o domínio, e revendê-la, mesmo antes desta transcrição, como coisa sua: in rem suam (obra cit., pp. 512-513).

Recusar o registro do substabelecimento da procuração em causa própria, perfeitamente formalizado, implicaria, em tese, a proibição de o mandatário substabelecer. Seria absurda a recusa do registro do substabelecimento só por ter esse nome, bem como se exigir do substabelecido a lavratura de novo instrumento público com as mesmas partes e os mesmos requisitos.

A existência de procuração em causa própria independe do mesmo nome ou designação que se dê ao instrumento. O que importa é seu conteúdo. A procuração em causa própria, que da procuração tem apenas a forma, ou, quiçá, a aparência, é o negócio de alienação gratuita ou onerosa. A procuração em causa própria é irrevogável, não porque constitui exceção à revogabilidade do mandato, mas porque implica transferência de direitos (Orlando Gomes). Todo e qualquer substabelecimento equivale a novo instrumento, embora com dependência do instrumento anterior (Mário Ferreira).

(...)

Registre-se a opinião dos mestres no sentido de que a função do substabelecimento é substituir o mandatário primitivo por outro, de maneira que pratique o substituto os atos autorizados no mandato, com a mesma força e efeitos que praticados pelo substituído.”


Observamos, entretanto, que o substabelecimento somente poderá ser considerado como título de transmissão da propriedade se também contiver todos os elementos da compra e venda definitiva que são exigidos para o título original (procuração em causa própria). Assim estaremos diante de duas compras e vendas, reclamando dois registros e dois pagamentos de imposto de transmissão.

A procuração comum apenas outorga poderes de representação, já a procuração em causa própria, além dos poderes de representação também transmite direitos, por isso deve estar muito claro em seu teor a instituição da cláusula "em causa própria"

Se, no entanto, a procuração não contiver os elementos exigidos como se fosse uma autêntica compra e venda (descrição dos bens, qualificação completa das partes, anuência do cônjuge se for o caso, pagamento de ITBI, etc), não terá o condão de transmitir a propriedade, passando a ser apenas um ato que outorga poderes de representação, reclamando, neste caso, um outro instrumento a formalizar a alienação desejada pelo mandante.

Ressalta-se, ainda, que há possibilidade do instrumento ser feito também por instrumento particular quando a negociação envolver imóvel de valor não superior a 30 salários mínimos, com suporte no at. 108, do Código Civil em vigor.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, recomendamos obediência às referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Seleção: Consultoria do IRIB
Fonte: Base de dados do IRIB Responde

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